Dictamen N° 260644/2022

Nº E260644 Fecha: 27-IX- 2022 I. Antecedentes. El señor Sebastián Menéndez Palacios, en representación de Inmobiliaria Alpha S.A., impugna la juridicidad del oficio circular Nº 444, de 2020, de la División de Desarrollo Urbano del Ministerio de Vivienda y Urbanismo -DDU N° 447-, en particular de su punto 2.4.8.6. sobre “Aumento del avalúo fiscal por incremento del coeficiente de constructibilidad, derivado de la aplicación de un beneficio normativo”, el que habría originado que la Dirección de Obras Municipales de Peñalolén (DOM) efectuara un cobro excesivo por concepto de aporte indirecto asociado al Permiso de Edificación (PE) Nº 24/2022. Lo anterior, ya que dicho numeral comprende entre las hipótesis que dan lugar al referido incremento aquella relativa a proyectos acogidos al artículo 6.1.8. de la Ordenanza General de Urbanismo y Construcciones (OGUC) -aprobada por el decreto Nº 47, de 1992, de la cartera del ramo-, no obstante que la nombrada norma urbanística no regiría en la especie. Consultadas sobre la materia, informaron la Subsecretaría de Vivienda y Urbanismo y la Municipalidad de Peñalolén. II. Fundamentos jurídicos. El artículo 175 de la Ley General de Urbanismo y Construcciones (LGUC) -contenida en el decreto con fuerza de ley Nº 458, de 1975, del Ministerio de Vivienda y Urbanismo-, dispone que los proyectos que conlleven crecimiento urbano por densificación deberán dar cumplimiento a lo mandatado en su artículo 70 -cesiones de terrenos, obligatorias y gratuitas, para circulación, áreas verdes, desarrollo de actividades deportivas y recreacionales, y para equipamiento-, directamente, o a través de un aporte equivalente al avalúo fiscal del porcentaje de la superficie a ceder a la municipalidad respectiva, para las finalidades y en la manera que se establecen en la misma ley. Añade ese precepto que “Los aportes se ajustarán a la densidad y al destino del proyecto, en la forma que disponga la Ordenanza General”. Seguidamente, su artículo 182 señala que “Tratándose de proyectos que incrementen el coeficiente de constructibilidad a través de beneficios urbanísticos conferidos por esta ley, su Ordenanza General o el instrumento de planificación territorial, el avalúo fiscal del terreno sobre el cual se calculará el porcentaje a ceder se aumentará en la misma proporción del beneficio obtenido”. A su vez, el artículo 1.1.2. de la OGUC define “Coeficiente de constructibilidad” como el “número que multiplicado por la superficie total del predio, descontadas de esta última las áreas declaradas de utilidad pública, fija el máximo de metros cuadrados posibles de construir sobre el terreno”. Posteriormente, su artículo 6.1.8. prescribe que a los conjuntos de viviendas económicas de hasta 4 pisos sólo les serán aplicables las normas de los correspondientes instrumentos de planificación territorial (IPT) que consigna -rasantes y distanciamiento, respecto de los predios vecinos al proyecto; antejardines, rasantes y sistemas de agrupamiento con relación a la o las vías públicas, existentes o previstas en el IPT; zonas de riesgo; uso de suelo; dotación de estacionamientos; densidades, las que podrán ser incrementadas en un 25%; y, vialidad-. Luego, su inciso segundo, establece las condiciones con que han de cumplir dichas edificaciones para acceder a tal beneficio. De lo anterior se desprende que el apuntado artículo 6.1.8. contempla un beneficio que consiste en que solo las normas urbanísticas por él señaladas, entre las contenidas en el pertinente IPT, deben ser consideradas por la autoridad municipal para los efectos de aprobar los proyectos referidos a los conjuntos de viviendas económicas a que alude (aplica dictamen N° 14.622, de 2018, de esta Contraloría General). A su turno, la DDU Nº 447, que “Imparte instrucciones para la tramitación de permisos ante las DOM, conforme a las nuevas exigencias de la Ley N° 20.958 que Establece un Sistema de Aportes al Espacio Público”, en el cuestionado punto sobre “Aumento del avalúo fiscal por incremento del coeficiente de constructibilidad, derivado de la aplicación de un beneficio normativo”, determina que ”si el proyecto obtuvo un beneficio normativo que incremente el ‘coeficiente de constructibilidad’, el valor del avalúo debe incrementarse en la misma proporción del beneficio obtenido, conforme al artículo 182 de la LGUC”. Agrega que “Los tipos de incrementos que se pueden dar en el coeficiente de constructibilidad son diversos, dentro de los cuales se pueden mencionar los siguientes: a) Fusión de terrenos según el artículo 63 de la LGUC; b) Conjunto Armónico según los artículos 107, 108 y 109 de la LGUC; c) Título 6 del Capítulo 6 OGUC, sobre proyectos de Viviendas Integradas; d) Conjuntos acogidos al artículo 6.1.8. de la OGUC, el que otorga beneficio ilimitado por constructibilidad; e) Incentivos de un IPT según los artículos 184 de la LGUC y 2.1.10. bis de la OGUC”. III. Análisis y conclusión. Mediante el PE N° 24/2022 la DOM autorizó un proyecto para la construcción de 3 edificios destinados a vivienda, acogido al citado artículo 6.1.8. de la OGUC, anotando un coeficiente de constructibilidad de 0,82, un porcentaje de cesión por crecimiento urbano por densificación de 2,06% y un porcentaje de beneficio por constructibilidad de 446,6%, fijando un monto de $32.865.647 como aporte equivalente en dinero. Igualmente, aparece que su emplazamiento se sitúa en la zona R11 del Plan Regulador Comunal de Peñalolén (PRC), aprobado por el decreto N° 55, de 1989, del Ministerio de Vivienda y Urbanismo, en la cual se admite un coeficiente de constructibilidad para el uso residencial de 0,15. Ahora bien, para calcular el avalúo fiscal sobre el que se definirá el equivalente del porcentaje del terreno a ceder, por concepto de los aportes a que se refiere el artículo 175 de la LGUC, su artículo 182 exige determinar el incremento en el coeficiente de constructibilidad que se haya obtenido por beneficios urbanísticos. Luego, y dado que el apuntado artículo 6.1.8. de la OGUC otorga un beneficio a los conjuntos de viviendas económicas a que alude, por el que se les libera de la aplicación de la norma urbanística de coeficiente de constructibilidad, se permite al titular aumentarla conforme a lo que determine en definitiva el proyectista, en relación con el valor fijado por el IPT de que se trate. En ese contexto, y en armonía con lo indicado por las reparticiones informantes, se ajusta a derecho el acápite 2.4.8.6. de la DDU en estudio, en lo referente a la inclusión de “los Conjuntos acogidos al artículo 6.1.8. de la OGUC”, como uno de los tipos de proyectos que, en virtud de beneficios urbanísticos, originan un aumento en el coeficiente de constructibilidad que da lugar a elevar proporcionalmente el avalúo fiscal para los efectos analizados. Saluda atentamente a Ud., JORGE BERMÚDEZ SOTO Contralor General de la República