Dictamen N° 29527/2011

N° 29.527 Fecha: 11-V-2011 Mediante la presentación de la referencia, los señores Gabriel Bendersky Assaél, Rafael Pinedo Fuenzalida y Eduardo Bohorodzaner Tider, solicitan un pronunciamiento que determine si lo dispuesto en el inciso segundo del artículo 8° de la ley N° 19.537, sobre Copropiedad Inmobiliaria -en orden a que “Los terrenos en que se emplacen los condominios no podrán tener una superficie predial inferior a la establecida en el instrumento de planificación territorial o a la exigida por las normas aplicables al área de emplazamiento del predio”- es procedente tratándose de conjuntos de viviendas económicas de hasta 4 pisos de altura que pretendan acogerse a lo dispuesto en el artículo 6.1.8. del decreto N° 47, de 1992, del Ministerio de Vivienda y Urbanismo, Ordenanza General de Urbanismo y Construcciones (OGUC). Lo anterior, con motivo del rechazo, por parte de la Dirección de Obras de la Municipalidad de Lo Barnechea, del anteproyecto a que aluden -el cual pretendían acoger tanto a la citada ley como al último artículo aludido-, fundado en el incumplimiento de la superficie predial mínima exigida por el respectivo plan regulador comunal. Sobre el particular, y teniendo presente lo informado, a requerimiento de este Órgano de Fiscalización, por la Subsecretaría de Vivienda y Urbanismo y por la referida municipalidad, resulta menester puntualizar que la mencionada ley N° 19.537, según señala su artículo 1°, regula un régimen especial de propiedad inmobiliaria, con el objeto de establecer condominios integrados por inmuebles divididos en unidades sobre las cuales se pueda constituir dominio exclusivo a favor de distintos propietarios, manteniendo uno o más bienes en el dominio común de todos ellos. Asimismo, que el citado artículo 8°, inciso segundo, prescribe que “Los terrenos en que se emplacen los condominios no podrán tener una superficie predial inferior a la establecida en el instrumento de planificación territorial o a la exigida por las normas aplicables al área de emplazamiento del predio”. Cabe consignar, además, que en armonía con lo anterior, el artículo 10 de la misma ley dispone, en su inciso primero, que “Para acogerse al régimen de copropiedad inmobiliaria, todo condominio deberá cumplir con las normas exigidas por esta ley y su reglamento, por la Ley General de Urbanismo y Construcciones, por la Ordenanza General de Urbanismo y Construcciones, por los instrumentos de planificación territorial y por las normas que regulen el área de emplazamiento del condominio”, agregando su su inciso segundo, en lo que importa, que corresponderá a los Directores de Obras Municipales verificar que un condominio cumple con lo dispuesto en el inciso anterior y extender el certificado que lo declare acogido al régimen de copropiedad inmobiliaria. Por otra parte, es del caso precisar que conforme a lo preceptuado por el mencionado artículo 6.1.8. de la OGUC, a los conjuntos de viviendas económicas de hasta 4 pisos de altura sólo les son aplicables las normas de los respectivos instrumentos de planificación territorial relativas a rasantes y distanciamiento, respecto de los predios vecinos al proyecto; antejardines, rasantes y sistemas de agrupamiento con respecto a la o las vías públicas, existentes o previstas; zonas de riesgo; uso de suelo; dotación de estacionamientos; densidades, las que podrán ser incrementadas en un 25%, y vialidad. Continúa dicho artículo disponiendo que para acceder al beneficio señalado en el inciso anterior, estos conjuntos deberán cumplir las condiciones que indica, a saber, no sobrepasar los cuatro pisos, con una altura máxima de edificación de 14 metros; no superar los 3 pisos y 10,5 metros de altura en zonas en que el instrumento de planificación territorial admite sólo viviendas con esta altura máxima o menos, salvo que se contemple un distanciamiento hacia los deslindes de los predios vecinos de al menos 10 metros, en cuyo caso no les será aplicable esta restricción, y cumplir con una superficie mínima de patio de 24 m2 por cada unidad de vivienda, salvo que se contemple una superficie equivalente de área verde para uso común. Ahora bien, en relación con la presentación que se analiza, es dable consignar que, como puede apreciarse de las disposiciones citadas, y a diferencia de lo que parecen entender los recurrentes, los antedichos artículos 8°, inciso segundo, y 6.1.8. versan sobre materias distintas. En efecto, mientras el primero dice relación con un requisito de emplazamiento que deben cumplir los condominios que pretendan regirse por la mencionada ley N° 19.537, el segundo establece las normas que, en las condiciones que indica, deben ser consideradas por la autoridad administrativa para los efectos de aprobar proyectos que incluyen viviendas económicas. En ese contexto, cabe concluir que los proyectos de viviendas económicas respecto de los cuales sus titulares pretendan acogerlos al régimen de copropiedad inmobiliaria regulado por la ley N° 19.537, deben, necesariamente, cumplir con la superficie predial establecida en el correspondiente instrumento de planificación territorial, o exigida por las normas aplicables al área de emplazamiento del predio, independientemente de que, además, soliciten acogerlos a lo establecido en el mencionado artículo 6.1.8. de la OGUC. Finalmente, cabe consignar que no se advierten reproches que formular respecto de lo actuado por la Dirección de Obras Municipales de Lo Barnechea en la situación específica a que hacen alusión los afectados, toda vez que se enmarca en las consideraciones precedentemente anotadas. Ramiro Mendoza Zúñiga Contralor General de la República