Dictamen N° 33598/2016

N° 33.598 Fecha: 06-V-2016 Mediante el dictamen N° 94.418, de 2015, esta Contraloría General remitió a la Subsecretaría de Vivienda y Urbanismo, por las razones que ahí se indican, la presentación efectuada por don Charles Holmes Piedrabuena -para que procediera a dar respuesta a la consulta del ocurrente-, en la cual requería un pronunciamiento acerca de la juridicidad del oficio N° 178, de igual anualidad, de la División de Desarrollo Urbano de la nombrada cartera de Estado (DDU), dirigido a la Dirección de Obras de la Municipalidad de Vitacura (DOM), mediante el cual expresa, en resumen, que no es posible acoger las construcciones destinadas a hospedaje a las normas de la ley N° 19.537, sobre Copropiedad Inmobiliaria. En esta oportunidad, la anotada subsecretaría, junto con informar que a través de su oficio N° 606, de 2015, dio respuesta a la reseñada petición, solicita que esta sede de control se pronuncie acerca de la posibilidad de aplicar la preceptiva sobre copropiedad inmobiliaria a los recintos o habitaciones destinadas a hospedaje, tomando en consideración las disposiciones contenidas en la Norma Chilena 2.760, de 2013 (NCh 2760), sobre Clasificación, Calificación y Terminología de los Establecimientos de Alojamiento Turístico. Por su parte, en esta ocasión, el referido señor Holmes Piedrabuena, en representación de la sociedad Consultorías Generales S.A., requiere, a esta entidad de fiscalización, la determinación de la ilegalidad de la interpretación contenida en los citados oficios N°s.178 y 606. Sobre el particular, y teniendo presente lo informado, a instancias de este órgano de fiscalización, por la citada municipalidad, resulta menester puntualizar que la mencionada ley N° 19.537, según señala el inciso primero de su artículo 1°, regula un régimen especial de propiedad inmobiliaria, con el objeto de establecer condominios integrados por inmuebles divididos en unidades sobre las cuales se pueda constituir dominio exclusivo a favor de distintos propietarios, manteniendo uno o más bienes en el dominio común de todos ellos. Luego, que el inciso segundo de la referida disposición prevé que “Los inmuebles que integran un condominio y sobre los cuales es posible constituir dominio exclusivo, pueden ser viviendas, oficinas, locales comerciales, bodegas, estacionamientos, recintos industriales, sitios y otros”. Asimismo, que el artículo 1° bis de la citada ley preceptúa que “Al Ministerio de la Vivienda y Urbanismo corresponderá, a través de la División de Desarrollo Urbano, impartir, mediante circulares, que se mantendrán a disposición de cualquier interesado, las instrucciones para la aplicación de las disposiciones de esta ley y su reglamento, en materias relacionadas con autorizaciones municipales, proyectos de construcción y obras de condominios”. A su vez, que el número 2, del artículo 2°, del mismo cuerpo normativo, indica que en esa ley “se utilizará la expresión "unidad" para referirse a los inmuebles que forman parte de un condominio y sobre los cuales es posible constituir dominio exclusivo”. Enseguida, que el inciso quinto del artículo 5° del decreto N° 46, de 1998, del Ministerio de Vivienda y Urbanismo, Reglamento de la ley N° 19.537, señala que “El régimen administrativo interno del condominio se regulará por el respectivo reglamento de copropiedad, y en el silencio de éste regirán las disposiciones de la ley y del presente reglamento”. Por su parte, es menester consignar que, el artículo 1.1.2. de la Ordenanza General de Urbanismo y Construcciones (OGUC), sancionada por el decreto N° 47, de 1992, del Ministerio de Vivienda y Urbanismo, define, en lo que interesa, a la unidad funcional independiente como “la que, formando parte de una edificación colectiva, permite su utilización en forma independiente del resto de la edificación, tales como departamentos, oficinas y locales comerciales, sin perjuicio de que se acceda a ella a través de espacios de uso común”. Finalmente, que el artículo 4.9.3. de la aludida ordenanza prevé que “Para los efectos de la aplicación de las normas contra incendio contenidas en el Capítulo 3 de este mismo Título, las habitaciones de los edificios destinados a hospedaje serán consideradas como unidades funcionales independientes sólo cuando se trate de unidades acogidas a la Ley de Copropiedad Inmobiliaria”. Luego, es dable apuntar que de los documentos examinados, se advierte que a través de su oficio N° 178, de 2015 -emitido con ocasión de una consulta de la DOM relativa a la “factibilidad de acoger un proyecto con destino: Residencial hotel a la Ley 19537 ‘Copropiedad Inmobiliaria’ especificando como unidades vendibles ‘útiles’ las habitaciones o bien apartamentos”-, la DDU señaló que aquello no es posible toda vez que dicha actividad no cumple con los supuestos establecidos por el artículo 1° de la nombrada ley, “vale decir, dividir el inmueble en unidades sobre las cuales se pueda constituir dominio exclusivo a favor de distintos propietarios, manteniendo uno o más bienes en el dominio común de todos ellos”. A su vez, que mediante su oficio N° 606, del citado año, la DDU se manifestó sobre la legalidad de su pronunciamiento antes mencionado, indicando que “la naturaleza jurídica que enviste el cuestionado ordinario N° 178, no se origina en la atribución preceptuada en el artículo 4° de la LGUC, y por ese motivo carece del carácter de instrucción general, pues su raigambre subyace en el artículo 8° de la ley N° 18.575”. Ahora bien, del análisis de las disposiciones anotadas, y a diferencia de lo planteado por la referida subsecretaría, no aparece que el cumplimiento del objeto del régimen de copropiedad inmobiliaria -esto es, establecer condominios integrados por inmuebles divididos en unidades sobre las cuales se pueda constituir dominio exclusivo a favor de distintos propietarios, manteniendo uno o más bienes en el dominio común de todos ellos-, se vea restringido por el solo hecho de que la atingente edificación, o una parte de ella, tenga como destino el hospedaje, no siendo procedente impedir que las habitaciones de aquel sean definidas como unidades en los términos prescritos en la reseñada ley N° 19.537. Ello, teniendo en cuenta, por una parte, que la indicación de los inmuebles sobre los cuales se puede constituir dominio exclusivo, contenida en el inciso segundo del artículo 1° de la antedicha ley, no es taxativa -de lo que se colige que es posible incluir entre aquellos, a las apuntadas habitaciones-, y por otra, que no se advierte que la preceptiva aplicable -comprendida en el mencionado cuerpo legal y su reglamento- se vea obstaculizada en su aplicación por la calificación de esos recintos como unidades vendibles útiles. Luego, es pertinente anotar, acerca de lo consultado por la referida subsecretaría respecto a la incidencia de la NCh 2760 en la materia de que se trata, que no se aprecia de qué forma aquella -en tanto fuere exigible y en cuanto define distintos términos relativos al alojamiento turístico y contempla como elemento predominante una administración centralizada- se constituya, por si misma, como un impedimento para la aplicación de la normativa legal y reglamentaria sobre copropiedad inmobiliaria a los inmuebles en comento y sus recintos, a lo que es del caso agregar que, de acuerdo al aludido artículo 5° del decreto N° 46, el régimen administrativo interno del condominio se regulará en la forma que ahí se prescribe. Sin perjuicio de lo anterior, es dable tener presente, por lo demás, lo señalado en el artículo 4.9.3. de la OGUC, respecto a que las habitaciones de los edificios destinados a hospedaje serán consideradas -para los efectos que en él se indican- como unidades funcionales independientes “cuando se trate de unidades acogidas a la Ley de Copropiedad Inmobiliaria”, toda vez que de ello se infiere que esa regla tiene aplicación en la medida que un recinto destinado a hospedaje se encuentre amparado en el mencionado régimen. De esta forma, no cabe sino concluir que el ordenamiento atingente a la situación de la especie no contempla impedimentos para que los recintos o habitaciones destinadas a hospedaje se rijan por la preceptiva sobre copropiedad inmobiliaria, estimándose como unidades vendibles útiles, en los términos antes expuestos. Luego, en cuanto a la competencia de la DDU para emitir los nombrados oficios -aspecto también alegado por el señor Holmes Piedrabuena-, es dable advertir que, a diferencia de lo sostenido por la Subsecretaría de Vivienda y Urbanismo en su informe, del tenor de su contenido no se aprecia que aquellos solo conciernan al derecho de petición, por cuanto a través de esos documentos -en especial del oficio N° 178, de 2015-, se realiza una interpretación respecto del ámbito de aplicación de la citada ley N° 19.537. Lo anterior, sin desmedro de que en tanto dicho asunto corresponde a una materia relacionada con autorizaciones municipales, proyectos de construcción y obras de condominios -según lo prevé el referido artículo 1° bis-, las instrucciones para la aplicación de las disposiciones de esa ley y su reglamento deben ser impartidas mediante circulares que se mantendrán a disposición de cualquier interesado, lo cual no ha acontecido en el particular. En razón de lo precedentemente enunciado, la anotada subsecretaría deberá adoptar las providencias necesarias a fin de que las reseñadas actuaciones se conformen a derecho, tanto en su contenido como en la forma en que han sido emitidas, informando de ello a la Unidad de Seguimiento de la División de Infraestructura y Regulación de esta sede de control en el plazo de 20 días contado desde la recepción del presente oficio. Transcríbase a la mencionada unidad de seguimiento, a la Municipalidad de Vitacura y al interesado. Saluda atentamente a Ud., Jorge Bermúdez Soto Contralor General de la República