Dictamen N° 414587/2023

Nº E414587 Fecha: 10-XI-2023 I. Antecedentes Se ha dirigido a esta Contraloría General, el señor Jorge Lama Gennari, administrador del Centro Comercial Plaza Shopping de Vitacura, solicitando un pronunciamiento respecto de la legalidad de la decisión adoptada por la Municipalidad de Vitacura, en orden a negarse a otorgar la patente comercial correspondiente al local que indica para la prestación del servicio de peluquería canina y felina. Solicitada al efecto la Municipalidad de Vitacura informó, en síntesis, que de conformidad con el artículo 2.1.33. de la Ordenanza General de Urbanismo y Construcciones (OGUC), aprobada por el decreto N° 47, de 1992, de la cartera del ramo, la actividad que se pretende desarrollar por el local por el que se consulta corresponde a un servicio, por lo que, a su entender, para el otorgamiento de la patente comercial es necesario que se obtenga su cambio de destino, previo acuerdo de la asamblea, ya sea mediante una asamblea extraordinaria o bien a través de una consulta por escrito a los copropietarios, firmada por el presidente del Comité de Administración. II. Fundamento jurídico Sobre el particular, es del caso señalar, que el inciso segundo del artículo 26 del decreto ley N° 3.063, de 1979, sobre Rentas Municipales, prescribe, en lo que importa, que “La municipalidad estará obligada a otorgar la patente respectiva en forma inmediata una vez que el contribuyente hubiere acompañado todos los permisos requeridos o la municipalidad hubiere verificado por otros medios el cumplimiento de aquellos, tanto de orden sanitario, como de emplazamiento según las normas de zonificación del Plan Regulador, de otros permisos que leyes especiales les exigieren, según sea el caso, y siempre que no sea necesario verificar condiciones de funcionamiento por parte de la Dirección de Obras de la municipalidad”. Enseguida, el inciso quinto del mismo artículo dispone, que “la municipalidad deberá otorgar patente provisoria, en forma inmediata al contribuyente cuando se cumplan los siguientes requisitos: a) Emplazamiento según las normas sobre zonificación del Plan Regulador; b) Se acompañe autorización sanitaria, en aquellos casos en que esta sea exigida en forma expresa por el decreto con fuerza de ley N° 1, del Ministerio de Salud, de 1989; c) En el caso de actividades que requieran autorización sanitaria de aquellas que no se encuentren señaladas en el citado decreto con fuerza de ley, el contribuyente solo deberá acreditar haber solicitado la autorización correspondiente a la Autoridad Sanitaria, y d) Los permisos que exijan otras leyes especiales, según sea el caso”. De lo anterior se desprende que, para acceder al otorgamiento de una patente, la municipalidad debe verificar -entre otros requisitos-, que la actividad que se realizará en el respectivo inmueble se ajuste a las normas de zonificación vigentes. Puntualizado lo anterior, y atendido que el local por el que se consulta forma parte de un condominio que se acogió a la ley N° 6.071, resulta necesario precisar que el decreto N° 880, de 1963, del Ministerio de Obras Públicas, que fijó el texto definitivo del decreto con fuerza de ley N° 224, de 1953, Ley General de Construcciones y Urbanización y de la ley N° 6.071, Ley de Propiedad Horizontal, prescribía en su artículo 51, parte pertinente, que “Cada propietario usará de su piso o departamento en forma ordenada y tranquila. No podrá, en consecuencia, hacerlo servir a otros objetos que los convenidos en el reglamento de copropiedad, o a falta de este, a aquellos a que el edificio está destinado o que deben presumirse de su naturaleza y ubicación o de la costumbre del lugar; ni ejecutar acto alguno que perturbe la tranquilidad de los demás propietarios o que comprometa la seguridad, solidez o salubridad del edificio”. Luego, el artículo 48 de la ley N° 19.537, sobre Copropiedad Inmobiliaria, derogó la citada ley N° 6.071, pero preceptuó en su artículo 49, en lo que interesa, que para efectuar el cambio de destino de una unidad de un condominio establecido con anterioridad a su entrada en vigencia habrá que estarse a lo que disponga el respectivo reglamento de la comunidad, a no ser que, en virtud del acuerdo unánime de los copropietarios, aprobaran aplicar el artículo 15 de dicho texto legal. De ello se sigue que si los copropietarios no acordaban someterse a la nueva ley N° 19.537 para cambiar el destino de una unidad, seguían rigiéndose en este aspecto por su propia regulación. A continuación, la referida ley N° 19.537 fue derogada por la Nueva Ley de Copropiedad Inmobiliaria, aprobada por el artículo primero de la ley N° 21.442, la cual dispone en su artículo 99 parte pertinente, que este texto normativo se aplicará a las comunidades de copropietarios acogidas a la Ley de Propiedad Horizontal con anterioridad a la entrada en vigencia de la ley N° 19.537, salvo que, conforme a lo establecido en el artículo 49 de esta última ley, sus copropietarios hayan acordado continuar aplicando las normas de sus reglamentos de copropiedad en relación al cambio de destino de las unidades del condominio. Pues bien, de la normativa citada es posible desprender, que para efectuar el cambio de destino de una unidad de un condominio que se acogió en su oportunidad a la ley N° 6.071, Ley de Propiedad Horizontal, habrá que estarse a lo que disponga el respectivo reglamento de la comunidad, salvo que los copropietarios mediante un acuerdo unánime hayan decidido lo contrario. III. Análisis y conclusión En la especie, de los antecedentes tenidos a la vista, consta que el reseñado centro comercial se emplaza en la “Zona U-Ee1, Uso Equipamiento Especial N° 1, Comercio” del Plan Regulador Comunal de Vitacura, aprobado por la resolución N° 59, de 1999, del Gobierno Regional Metropolitano de Santiago, y que conforme con lo indicado en el artículo 43, N° 6, letra a), cuadro 41, de la ordenanza local de dicho plan, en esta zona se admite el uso de suelo equipamiento de comercio, y no se prohíbe expresamente ningún uso, destino o actividad. Asimismo, aparece que acorde con el permiso de edificación N° 871, de 1976, y el Certificado de Recepción Final N° 690, de 1978, ambos de la Dirección Obras de la Municipalidad de Las Condes, el aludido centro comercial se destinó a “Comercio” y se acogió a la ley N° 6.071, sobre Propiedad Horizontal, sin que conste que los copropietarios de la aludida construcción hayan acordado que el cambio de destino de las unidades del condominio sea regulado por la ley sobre copropiedad inmobiliaria, de lo que se desprende que en esta materia sigue vigente lo previsto en su propio reglamento. Luego, se aprecia que el reglamento de copropiedad del referido centro comercial, del año 1978, apunta en su artículo octavo parte pertinente, que la intención es que “sea un centro único y exclusivo, planificado y programado para los tiempos modernos cuya finalidad es abastecer las principales necesidades de las familias del sector, que sea este un centro concurrido, atractivo y público y que no se establezcan en él locales comerciales de actividades que atenten contra la limpieza, estética y armonía general del conjunto”. Enseguida, en su artículo décimo señala, en lo que interesa, que “queda prohibido a los propietarios destinar los locales comerciales a los siguientes giros: carnicerías, verdulerías, fruterías, pescaderías, pollerías, pompas fúnebres y otros giros análogos”. Pues bien, la regulación de la época en que fue aprobado el reglamento en análisis no distinguía claramente entre la clase comercio y la de servicios, como lo hace el artículo 2.1.33. de la OGUC, por lo que esta Contraloría General entiende que para determinar el sentido de los destinos permitidos y prohibidos en el edificio, es necesario considerar el significado del reglamento de copropiedad conforme al ordenamiento aplicable a esa data. En ese contexto, se advierte que el reglamento solo detalló los destinos prohibidos y declaró, en general, que lo que se pretende es que el inmueble sea un centro destinado a abastecer las principales necesidades de las familias del sector y que no se establezcan en él locales comerciales de actividades que atenten contra la limpieza, estética y armonía general del conjunto. Como puede advertirse el destino peluquería no es de aquellos prohibidos en el anotado reglamento ni es asimilable a ninguno de los indicados en su artículo décimo. Ello teniendo en cuenta, por lo demás, que la Municipalidad de Vitacura ha permitido la instalación de otros servicios de peluquería en el edificio de que se trata. Ahora bien, no resulta aplicable al caso en estudio la modificación a la OGUC que incorporó el concepto de “modificación de destino o actividad” y la define como variar el destino o actividad establecida en el permiso de edificación concedido, a otro destino o actividad permitida por el uso de suelo admitido en el respectivo instrumento de planificación territorial, mediante un permiso de obra menor, reconstrucción, reparación, alteración o ampliación, y respecto de la cual se requiere la autorización de los demás copropietarios. Ello, por cuanto en este caso se trata de la solicitud de una patente comercial para desarrollar una actividad que no requiere la modificación del destino del inmueble -por las razones ya expresadas-, y que se ajusta al uso de suelo determinado por el correspondiente instrumento de planificación territorial. En consecuencia, no ha correspondido que la Municipalidad de Vitacura negara la patente comercial solicitada por la recurrente, invocando para ello la necesidad de tramitar el cambio de destino de la unidad respectiva. Por último, se hace presente que respecto de resoluciones que emitan las Direcciones de Obras Municipales, entre otras, aquellas emitidas sobre el cambio de destino de unidades, se puede reclamar ante la secretaría regional ministerial de vivienda y urbanismo correspondiente, ya que de conformidad con el artículo 97, inciso final, de la Nueva Ley de Copropiedad Inmobiliaria , a ellas les corresponde supervigilar las normas legales, reglamentarias, administrativas y técnicas sobre copropiedad inmobiliaria. Saluda atentamente a Ud., JORGE BERMÚDEZ SOTO Contralor General de la República