Dictamen N° 4680/2009
N° 4.680 Fecha: 29-I-2009 Mediante su oficio N° 2.566, de 2008, y con motivo del análisis de un permiso de edificación otorgado por la Dirección de Obras Municipales de Valparaíso -que se impugna en la presentación de la Junta de Vecinos N° 23 del cerro Bellavista, que se remite-, esa Contraloría Regional solicita un pronunciamiento acerca de si, para los efectos de la aplicación de las condiciones de altura en la zona ZCHLF -zona de conservación histórica de los loteos fundacionales de los cerros de anfiteatro-, que efectúa el Plan Regulador Comunal de Valparaíso, debe considerarse como eriazo un sitio en que exista una vivienda que, por ser anterior a la fecha de entrada en vigencia de la ley N° 4.563, no cuente con permiso de edificación. Además, consulta acerca de la pertinencia de utilizar los antecedentes aportados por el Servicio de Impuestos Internos para establecer la antigüedad y características de una edificación como la referida y de la determinación del número dé pisos que se deben considerar al inmueble objeto de la presentación. Al respecto, y frente a la primera inquietud planteada, cumple con precisar que las mencionadas condiciones de altura se encuentran reguladas, para la zona indicada -establecida a través del decreto N° 132, de 2004, de la Municipalidad de Valparaíso-, en su artículo 25, en términos de que "La altura máxima de edificación en todos los casos no podrá superar en más de un piso la edificación con permiso municipal existente en el predio, debiendo respetar el procedimiento y condiciones estipuladas en el artículo 32°, la que se considerará como situación base a respetar como mínimo respecto al concepto de copropiedad del ojo. La misma base debe respetarse en caso que la edificación sea demolida, no considerándose sitio eriazo". Añade la regulación en comento que "En caso de edificación en sitios que, a la vigencia de esta normativa, estén eriazos, ésta no podrá sobrepasar la altura máxima existente en la manzana, con un máximo de! '4 pisos" y que "Para todos estos efectos se aplicará lo indicado en el artículo x.1.23 de la Ordenanza General de Urbanismo y Construcciones". En seguida, debe tenerse presente que de conformidad a lo dispuesto en el artículo 32 de la Ordenanza Local del mencionado Plan Regulador, "Las condiciones generales para obras nuevas en sitios eriazos existentes dentro de la Zona de Conservación Histórica, o las intervenciones que se propongan en Inmuebles existentes no declarados como de Conservación Histórica dentro de la misma zona, deberán mantener en forma específica e individual, las características urbano no arquitectónica generales, y los patrones de asentamiento del barrio en que se encuentran". Agrega ese precepto que "Se deberá presentar un anteproyecto o proyecto que indique su correlación con la altura, volumetría y proporciones de los vecinos, considerando no sólo la relación con el vecino inmediato sino con el entorno visual dentro de las cuadras colindantes a la manzana en que se emplaza". Como es dable advertir, del contexto normativo analizado aparece que la expresión "eriazo" se encuentra utilizada en su sentido natural y obvio, refiriéndose a terrenos . sin uso, que no han experimentado transformaciones en su estructura original, de manera que no comprende los predios en que existan viviendas que, por ser anteriores a la fecha de entrada en vigencia de citada la ley N° 4.563, no cuenten con permiso de edificación (aplica criterio contenido en el dictamen N° 6.655, de 1983). Sostener lo contrario, por lo demás -esto es, asimilar la situación de tales predios a un sitio eriazo-, resultaría contradictorio con la circunstancia de que la regulación de altura que se analiza ni siquiera considera como sitio eriazo los casos en que la edificación sea demolida. En lo que concierne, por otra parte, a la procedencia de utilizar los antecedentes apodados por el,, Servicio de Impuestos Internos para establecer la antigüedad de una edificación ejecutada con anterioridad a la entrada en vigencia de la ley N° 4.563, antes referida, debe anotarse que no se advierte impedimento paro ello, considerando que la circular N° 134, de 2005, DDU 142, de la División de desarrollo Urbano del Ministerio de Vivienda y Urbanismo, adjunta a los antecedentes, señala en su N° 3 que la certificación de la antigüedad de una edificación se debe materializar siempre fundada en los registros o archivos municipales oficiales en que se conserven copias fidedignas de los antecedentes en los que se fundó el permiso original si éstos existiesen, agregando que de no encontrarse dicha documentación por razones de destrucción de los archivos, desapariciones o pérdidas documentales, el propietario entonces se encuentra en el imperativo de concurrir con aquellos documentos probatorios fidedignos que obren en su poder o con aquellos obtenidos de los archivos y/o registros históricos aún existentes en otros organismos públicos derivados de los servicios primitivos, criterio que se encuentra en armonía con la jurisprudencia administrativa contenida, entre otros, en los dictámenes N°s. 6.973, de 1986 y 3.116, de 2003. Finalmente, en lo atinente a si debe considerarse el piso que se indica de la vivienda específica a que se alude como subterráneo o primer piso, cabe dejar consignado quo de los antecedentes adjuntos -en particular del corte A-A que se grafica en el oficio que se responde se advierte que dicho piso descansa sobre un nivel de terreno natural, de modo que constituye, a la luz de lo preceptuado en el articulo 1.1.2., de la Ordenanza General de Urbanismo y Construcciones, un primer piso. Se remiten los antecedentes del caso, a fin de que esa Contraloría Regio al responda, de acuerdo a los criterios de que da cuenta este oficio, la presentación de la mencionada Junta de Vecinos.