Dictamen N° 58021/2010

N° 58.021 Fecha: 29-IX-2010 Mediante el oficio N° 1.404, de 2010, la Contraloría Regional de Valparaíso señala, en síntesis, que a través de su oficio N° 5.188, de 2009, requirió a la Municipalidad de Valparaíso la invalidación del Permiso de Obra Nueva N° 112, de 2008, de su Dirección de Obras -que autorizó la construcción de un conjunto habitacional ubicado en la zona ZCHLF del Plan Regulador Comunal de Valparaíso-, en razón de que dicho conjunto habitacional excede la altura máxima de edificación que, para esa zona, contemplaba dicho instrumento de planificación territorial a la época de otorgarse el indicado permiso. Agrega que no obstante lo anterior, por medio de su oficio N° 108, de 2010, la mencionada Municipalidad ha manifestado que no resulta procedente invalidar el mencionado permiso, toda vez que, a su juicio, el referido proyecto se ajustaría a la altura máxima de edificación exigible en la especie, por cuanto, a diferencia de lo que se entendió en el oficio N° 5.188, citado, no procedería medirla, en todos los puntos de la edificación, desde el suelo natural, atendido el concepto de “copropiedad del ojo”, contenido en la regulación de altura de la zona ZCHLF, y en el artículo 32 del mencionado Plan Regulador Comunal. Atendido lo manifestado, solicita un pronunciamiento sobre dicho aspecto. Sobre el particular, cumple esta División de Infraestructura y Regulación con precisar que, a la época del otorgamiento del permiso de que se trata, la altura máxima para la zona ZCHLF se encontraba regulada en términos de que "La altura máxima de edificación en todos los casos no podrá superar en más de un piso la edificación con permiso municipal existente en el predio, debiendo respetar el procedimiento y condiciones estipuladas en el artículo 32°, la que se considerará como situación base a respetar como mínimo respecto al concepto de copropiedad del ojo. La misma base debe respetarse en caso que la edificación sea demolida, no considerándose sitio eriazo". Agregaba dicho precepto que "En caso de edificación en sitios que, a la vigencia de esta normativa, estén eriazos, ésta no podrá sobrepasar la altura máxima existente en la manzana, con un máximo de 4 pisos" y que "Para todos estos efectos se aplicará lo indicado en el artículo 2.1.23. de la Ordenanza General de Urbanismo y Construcciones". Cabe puntualizar, asimismo, que ese artículo de la Ordenanza General, fijada por el decreto N° 47, de 1992, del Ministerio de Vivienda y Urbanismo, dispone que en los Instrumentos de Planificación Territorial, la altura máxima de edificación se expresará siempre en metros, sin perjuicio de fijar, además, un número máximo de pisos en sectores determinados; que en los casos en que tales instrumentos hayan fijado la altura de edificación en pisos, sin explicitar su medida en metros, ésta se determinará multiplicando 3,50 m. por el número de pisos, y que las construcciones de uno o dos pisos siempre podrán contemplar mansarda de hasta un piso de altura, en tanto no superen el coeficiente de constructibilidad, las rasantes, ni la altura máxima en metros que el Plan Regulador Comunal o Seccional hubiere establecido. A su turno, el referido artículo 32° disponía que "Las condiciones generales para obras nuevas en sitios eriazos existentes dentro de la Zona de Conservación Histórica, o las intervenciones que se propongan en Inmuebles existentes no declarados como de Conservación Histórica dentro de la misma zona, deberán mantener en forma específica e individual, las características urbano arquitectónicas generales, y los patrones de asentamiento del barrio en que se encuentran". Agregaba ese precepto que "Se deberá presentar un anteproyecto o proyecto que indique su correlación con la altura, volumetría y proporciones de los vecinos, considerando no sólo la relación con el vecino inmediato sino con el entorno visual dentro de las cuadras colindantes a la manzana en que se emplaza", y que los aludidos Patrones de Asentamiento “deberán ser aprobados por el procedimiento de Plano Seccional, según lo establece el artículo 2.7.8. y 2.1.14. de la Ordenanza General de Urbanismo y Construcciones, pudiendo establecer subzonas, cuyas normas sean complementarias a las existentes”. Ahora bien, de los antecedentes adjuntos, se advierte que la problemática que motiva la consulta que formula esa Contraloría Regional, radica en determinar la procedencia de medir la altura máxima establecida, en los términos transcritos, para la zona ZCHLF, conforme a la definición de “Altura de edificación”, contenida en el artículo 1.1.2. de la mencionada Ordenanza General, atendido lo dispuesto en la regulación precedentemente aludida. Sobre ese particular, resulta menester considerar que el referido artículo 1.1.2. define “Altura de edificación” como “la distancia vertical, expresada en metros, entre el suelo natural y un plano paralelo superior al mismo”, esto es, determina la forma en que debe medirse la altura, de modo que la edificación de que se trate cumpla con ella en todos sus puntos. En seguida, debe consignarse que la normativa del Plan Regulador Comunal de Valparaíso, que se analiza, regula una materia diversa, cual es la norma urbanística de altura máxima para la zona en comento, la que debe determinarse de la manera que señala esa preceptiva, siendo pertinente anotar que, en todo caso, no se advierte que se hayan aprobado, en el sector de que se trata, los Patrones de Asentamiento a que alude el antedicho artículo 32. En ese contexto, y frente a la consulta que se atiende, procede que, una vez determinada la altura máxima aplicable en la especie, ésta sea mensurada de acuerdo al concepto de “Altura de edificación” establecido en el mencionado artículo 1.1.2., esto es, considerándola como la distancia vertical, expresada en metros, entre el suelo natural y un plano paralelo superior al mismo. Para los fines pertinentes, se remiten los antecedentes enviados por esa Contraloría Regional a través del oficio N° 1.404, de 2010. Por orden del Contralor General de la República Osvaldo Vargas Zincke Abogado Jefe División de Infraestructura y Regulación