Dictamen N° 17894/2017

N° 17.894 Fecha: 17-V-2017 Se han dirigido a esta Contraloría General los señores Jorge Narea Toro y Pablo Ormeño Fredes, en representación de Inversiones Santa Ana SpA, solicitando un pronunciamiento respecto a la forma de calcular el coeficiente de constructibilidad aplicable a una edificación destinada a vivienda de dos pisos más planta subterránea, por cuanto la Dirección de Obras de la Municipalidad de Lo Barnechea (DOM) les habría solicitado, a través de los oficios que singularizan y del acta de observaciones de fecha 23 de septiembre de 2016 -emitida en el marco del procedimiento de aprobación del permiso de edificación que mencionan-, considerar toda la superficie relativa al subterráneo, no obstante, en su opinión, los estacionamientos corresponden a un uso independiente y ajeno al residencial. Recabado sus pareceres, la Subsecretaría y la Secretaría Regional Ministerial Metropolitana, ambas de Vivienda y Urbanismo, expresan, en términos similares y en resumen, que no resulta procedente incorporar en el cálculo del coeficiente de constructibilidad del proyecto de que se trata, la superficie atingente a los estacionamientos emplazados en la planta subterránea, por no ser una actividad de destino residencial. Por su parte, también a requerimiento de esta Sede de Control, la nombrada corporación manifiesta, en lo que atañe, que en el caso de una vivienda “toda su superficie edificada tiene destino residencial, ya que no existen unidades con otros destinos que deban excluirse, por lo cual, si una vivienda cuenta con bodegas o estacionamientos, éstos forman parte de la misma vivienda o unidad residencial, y no dejan de pertenecer a ella, por el hecho de ubicarse en subterráneo”. Sobre el particular, es pertinente apuntar que el artículo 1.1.2. de la Ordenanza General de Urbanismo y Construcciones (OGUC), aprobada por el decreto N° 47, de 1992, del Ministerio de Vivienda y Urbanismo, define “Coeficiente de constructibilidad” como el “número que multiplicado por la superficie total del predio, descontadas de esta última las áreas declaradas de utilidad pública, fija el máximo de metros cuadrados posibles de construir sobre el terreno”. Luego, que el inciso primero del artículo 2.1.25. de la OGUC, prevé, en lo que importa, que “El tipo de uso Residencial contempla preferentemente el destino vivienda, e incluye hogares de acogida, así como edificaciones y locales destinados al hospedaje”. Asimismo, que el inciso primero del artículo 2.4.2 de la mencionada ordenanza, prescribe que “Los estacionamientos subterráneos en predios de dominio privado serán considerados como una actividad complementaria a cualquier uso de suelo, sin restricción respecto de su localización, salvo que se trate de zonas en que estén expresamente prohibidos en el Plan Regulador Comunal o Seccional”. Enseguida, que el artículo 4.1.1 de la OGUC dispone, en su inciso primero, que en las edificaciones o parte de ellas destinadas a vivienda, hospedaje, oficinas, y comercio, se considerarán como locales habitables “los destinados a la permanencia de personas, tales como: dormitorios o habitaciones, comedores, salas de estar, oficinas, consultorios, salas de reunión y salas de venta”, y como locales no habitables “los destinados al tránsito o estadía esporádica de personas, tales como cuartos de baño, cocinas, salas de vestir, lavaderos, vestíbulos, galerías o pasillos”. A su vez, que el artículo 5.1.12. del mismo cuerpo normativo, señala en sus incisos primero y segundo, respectivamente, que “Para la aplicación del coeficiente de constructibilidad debe presentarse el cálculo de superficie edificada separado en superficie edificada sobre el terreno natural o el suelo resultante del proyecto si éste fuere más bajo que el terreno natural y superficie edificada en subterráneo, para los efectos de no contabilizar esta última”, y que “Con todo, cuando en los subterráneos se contemplen unidades con destino residencial, las superficies útiles de estas unidades deberán contabilizarse para el coeficiente de constructibilidad”. Luego, cabe apuntar que de los antecedentes tenidos a la vista se aprecia que con fecha 23 de septiembre de 2016, la DOM -en el marco del procedimiento de aprobación antes expuesto-, emitió un acta de observaciones en la que, en lo que atañe, indicó que “Para calcular el coeficiente de constructibilidad debe considerar la totalidad de la superficie edificada de la propuesta, por corresponder íntegramente a superficie útil residencial”. Precisado lo anterior, es dable expresar, que en virtud de la regla general contenida en el enunciado inciso primero del artículo 5.1.12., la superficie edificada en un subterráneo no debe ser considerada en el cálculo del coeficiente de constructibilidad, con excepción de aquella relativa a unidades que tengan destino residencial. En ese sentido, se aprecia que la contabilización de la superficie edificada en subterráneo reviste un carácter excepcional, aplicable sólo en la medida que concurra el supuesto contemplado en el inciso segundo del antedicho artículo 5.1.12., el cual debe interpretarse restrictivamente, no pudiendo, por ende, extenderse a otras hipótesis no reguladas taxativamente por ese precepto. En este contexto, se desprende del tenor literal del aludido inciso segundo del artículo 5.1.12. que el destino al que se debe atender a fin de incorporar una superficie en el cálculo del citado coeficiente, es el de las unidades emplazadas en el pertinente subterráneo y no necesariamente, como parece entender la nombrada municipalidad, el de la edificación a la que pertenecen, situación que, por cierto, debe ser verificada caso a caso por la respectiva Dirección de Obras Municipales. Así, en cuanto a los indicados estacionamientos que también se emplazarían en la planta subterránea de la vivienda proyectada de que se trata, es menester consignar -en concordancia con lo manifestado por las anotadas subsecretaría y secretaría regional ministerial- que en tanto aquellos constituyen recintos complementarios a todo tipo de suelo -acorde lo previsto en el aludido artículo 2.4.2.-, no se advierte el fundamento para ser calificados como unidades con destino residencial en los términos a que alude el inciso segundo del individualizado artículo 5.1.12., de modo tal que su superficie no debe ser contabilizada para efectos del cálculo del antedicho coeficiente. Ello, máxime si se considera que los estacionamientos tampoco se encuentran mencionados en el referido artículo 4.1.1., entre aquellos recintos habitables o no habitables pertenecientes a edificaciones destinadas a vivienda, hospedaje, oficinas, y comercio. Siendo así, no cabe sino concluir que la referida objeción de la DOM contenida en la citada acta de observaciones, en tanto implica asignar el carácter residencial a todas las unidades ubicadas en el subterráneo de una vivienda sin atender al destino que a cada una le corresponde, no se ajustó a derecho, por lo que esa repartición deberá arbitrar las gestiones que procedan tendientes a subsanar lo actuado, disponiendo la rectificación de la señalada acta, e informando sobre el particular a la Coordinación Nacional de Seguimiento y Apoyo al Cumplimiento de la División de Auditoría de este Órgano Fiscalizador dentro del plazo de 15 días contado desde la recepción del presente oficio. Finalmente, respecto a lo indicado por los ocurrentes y las entidades informantes en cuanto a que el reglamento de copropiedad aplicable al terreno en que se ubica el proyecto en comento -el cual no se tuvo a la vista- fijaría un coeficiente de constructibilidad distinto al determinado por el plan regulador aplicable en la especie, cabe hacer presente, por una parte, que tal aspecto no forma parte de las observaciones señaladas en la anotada acta, y, por la otra, que acorde lo manifestado por la jurisprudencia administrativa de esta Sede de Control contenida, entre otros, en el dictamen N° 42.533, de 2013, no procede evacuar un pronunciamiento acerca de la juridicidad del aludido reglamento, por cuanto ello es ajeno a la competencia de esta Contraloría General. Transcríbase a la Subsecretaría y a la Secretaría Regional Ministerial Metropolitana, ambas de Vivienda y Urbanismo, a la nombrada Coordinación Nacional y a los interesados. Saluda atentamente a Ud., Jorge Bermúdez Soto Contralor General de la República