Dictamen N° 40325/2025

N° E403 Fecha: 02-01-2025 I. Antecedentes La Municipalidad de La Cruz consulta por la juridicidad del oficio N° 2.759, de 2023, de la Secretaría Regional Ministerial de Vivienda y Urbanismo de Valparaíso (SEREMI), que se pronuncia sobre la aplicación del artículo 6.2.3. de la Ordenanza General de Urbanismo y Construcciones (OGUC) -contenida en el decreto N° 47, de 1992, del Ministerio de Vivienda y Urbanismo-, al proyecto habitacional denominado “Condominio del Valle”. El citado documento concluye que, para calcular la distancia entre la puerta de acceso de los edificios colectivos y una vía de tránsito público o espacio público, conforme al artículo 6.2.3., “se debe considerar que las vías interiores de un condominio constituyen bienes de dominio común, por lo tanto, son vías de tránsito público o espacios públicos”. Al respecto, esa entidad edilicia sostiene que las vías interiores de un condominio son parte de una propiedad privada y pertenecen exclusivamente a los comuneros de dicha propiedad y en consecuencia carecen de la condición de públicos que exige el apuntado artículo. Por otra parte, el señor Pablo Sepúlveda Moreno, en representación, según indica, de Inmobiliaria Noval S.A., solicita que se declare que no resulta exigible el cumplimiento del artículo 6.2.3. de la OGUC, tratándose de proyectos acogidos al régimen de copropiedad inmobiliaria, por cuanto estos se encuentran regulados por la Ley de Copropiedad Inmobiliaria (LCI), aprobada por el artículo primero de la ley N° 21.442, que -según expresa- no considera esa exigencia para acreditar la condición de condominio de viviendas sociales. Lo anterior, para “los efectos de la aplicación de la excepcionalidad establecida en el artículo 28 quinquies, que determina que, en las zonas urbanas de las comunas sin PRC, como es el caso de La Cruz, los conjuntos habitacionales de viviendas sociales podrán alcanzar cuatro pisos”. Recabados sus pareceres, informaron la Subsecretaría de Vivienda y Urbanismo, la SEREMI y el Servicio de Vivienda y Urbanización de Valparaíso. II. Fundamentos jurídicos El artículo 48 de la LCI prescribe en su inciso primero que “Para acogerse al régimen de copropiedad inmobiliaria, todo condominio deberá cumplir con las normas exigidas por esta ley y su reglamento, por la Ley General de Urbanismo y Construcciones, por la Ordenanza General de Urbanismo y Construcciones, por los instrumentos de planificación territorial y por las normas que regulen el área de emplazamiento del condominio, sin perjuicio de las excepciones y normas especiales establecidas en esta ley, en el decreto N° 1.101, del Ministerio de Obras Públicas, que fijó el texto definitivo del decreto con fuerza de ley N° 2, de 1959, sobre Plan Habitacional, y en el Reglamento Especial de Viviendas Económicas”. A su turno, el inciso segundo del artículo 59 de la LCI indica que “El terreno en que estuviere emplazado un condominio deberá tener acceso directo a un bien nacional de uso público. Respecto a las unidades y/o edificaciones colectivas que contemple el condominio, dicho acceso podrá ser directo o a través de circulaciones de dominio común cuya longitud no exceda los 400 metros de recorrido peatonal, medidos desde algún acceso al condominio”. Enseguida, su artículo 65 preceptúa que los condominios de viviendas de interés público se regirán por las disposiciones especiales contenidas en este Título -XII- “y, en lo no previsto por éstas y siempre que no se contrapongan con lo establecido en ellas, se sujetarán a las normas de carácter general contenidas en los restantes Títulos de esta ley”. Además, el artículo 66 de la LCI prevé que “Para efectos de este Título, se considerarán condominios de viviendas de interés público”, en lo atingente, a “Los condominios de viviendas sociales, correspondientes a aquellos constituidos mayoritariamente por viviendas económicas cuyo valor de tasación no exceda en más de un 30% el señalado en el decreto ley Nº 2.552, de 1979, o cuyo financiamiento de construcción proviniere del Ministerio de Vivienda y Urbanismo, a través de los decretos supremos N° 155, de 2001; N° 174, de 2006, y N° 49, de 2012, todos del Ministerio de Vivienda y Urbanismo, o de los que los reemplazaren”. Asimismo, el inciso final del precitado artículo 66 señala que “Los condominios de viviendas de interés público se ejecutarán conforme a las condiciones establecidas por el Reglamento Especial de Viviendas Económicas, a que se refiere el decreto con fuerza de ley N° 2, del Ministerio de Hacienda, de 1959, sobre plan habitacional”. Por su parte, el artículo 1° del mencionado decreto con fuerza de ley N° 2 prescribe que “se considerarán viviendas económicas para los efectos del presente decreto con fuerza de ley, las que se construyan en conformidad a sus disposiciones, tengan una superficie edificada no superior a 140 metros cuadrados por unidad de vivienda y reúnan los requisitos, características y condiciones que determine el Reglamento Especial que dicte el Presidente de la República”. A su vez, el artículo 28 quinquies de la Ley General de Urbanismo y Construcciones (LGUC) -contenida en el decreto con fuerza de ley N° 458, de 1975, de la cartera del ramo-, apunta que las construcciones que se levanten en zonas urbanas que no estén normadas por un Plan Regulador Comunal o un Plan Seccional “No podrán superar la altura promedio de los edificios ya construidos en las manzanas edificadas, con un máximo de diez pisos. En caso de no haber edificación no podrán exceder de dos pisos, salvo que se trate de conjuntos habitacionales de viviendas sociales, los que podrán alcanzar cuatro pisos”. A continuación, el artículo 1.1.2. de la OGUC, define “espacio público” como “bien nacional de uso público, destinado a circulación y esparcimiento entre otros” y, en su artículo 2.1.30., indica que “El tipo de uso Espacio Público se refiere al sistema vial, a las plazas, parques y áreas verdes públicas, en su calidad de bienes nacionales de uso público”. Luego, el artículo 6.1.1. de la mencionada Ordenanza General prescribe que el título 6 “fija el texto del Reglamento Especial de Viviendas Económicas a que se refieren el artículo 1° del D.F.L. N° 2, de 1959” y el título IV de la LGUC y “establece las condiciones que deberá cumplir una vivienda para que sea considerada como económica, las normas por las cuales se regirá su urbanización y dispone los preceptos que se considerarán en la aprobación de los proyectos que las incluyen”. Enseguida, en ese título 6 el artículo 6.1.2. de la OGUC entiende a la vivienda social como la “de carácter definitivo, cuyas características técnicas se señalan en este título, cuyo valor de tasación no sea superior a 400 unidades de fomento, salvo que se trate de condominios de viviendas sociales en cuyo caso podrá incrementarse dicho valor hasta en un 30%”. Finalmente, el artículo 6.2.3. de la OGUC previene que “En las viviendas sociales la puerta de acceso de los edificios colectivos o de las viviendas unifamiliares no podrá distar más de 50 m del acceso a una vía de tránsito público o espacio público. Dicha distancia se medirá a través del recorrido peatonal entre ambos puntos”. Como es posible advertir de lo expuesto, para que un proyecto pueda acogerse al régimen de copropiedad inmobiliaria -acorde con el reseñado artículo 48 de la LCI-, resulta imperativo que se ciña a los cuerpos normativos que ahí se detallan, entre ellos, la OGUC, y si corresponde el decreto con fuerza de ley N° 2, de 1959, del Ministerio de Obras Públicas, y el Reglamento Especial de Viviendas Económicas (aplica dictamen N° 88.556, de 2015). Luego, y en armonía con lo anterior, en el caso de conjuntos de viviendas sociales, tal como acontece en la especie, la OGUC fija una normativa especial, que debe cumplirse solo respecto de aquellas viviendas que reúnan los supuestos que ahí se exigen, de modo que las mismas deben tener las características técnicas a que alude su reglamentación. Además, se aprecia, que el aludido artículo 28 quinquies, al establecer la excepción de altura para los conjuntos habitacionales de viviendas sociales no atiende a si ellas se someterán o no al régimen de copropiedad inmobiliaria. III. Análisis y conclusión De las normas antes transcritas aparece que los artículos 59, inciso segundo, de la LCI y 6.2.3. de la OGUC, si bien disponen sobre condiciones de acceso respecto a unidades o edificios colectivos, regulan hipótesis diversas. Ello, por cuanto el primero establece un requisito general para que un proyecto pueda acogerse al régimen de copropiedad inmobiliaria, mientras que el segundo contiene una exigencia que, en particular, deben cumplir los conjuntos de viviendas sociales, se acojan o no a copropiedad. En ese contexto, y coincidiendo con lo informado por la nombrada subsecretaría, es menester concluir que para que el proyecto por el que se consulta pueda alcanzar una altura de cuatro pisos, debe tratarse de un conjunto habitacional de viviendas sociales y, por ende, cumplir con el referido artículo 6.2.3. de la OGUC. No es óbice a lo expresado, la circunstancia de que el conjunto en comento se acoja a la LCI, pues tal como lo establece esa preceptiva, los condominios de interés público y, por tanto, los de viviendas sociales, se rigen por las disposiciones especiales referidas en dicho título XII -entre ellas, las del citado Reglamento Especial de Viviendas Económicas y su artículo 6.2.3. citado- y, en lo no previsto por estas y siempre que no se contrapongan con lo establecido en ellas, se sujetan a las normas de carácter general contenidas en los restantes títulos de esa ley. En diverso orden de ideas, cabe apuntar que el hecho de que las vías interiores de un condominio sean bienes de dominio común no les quita su carácter de bienes privados, por lo que no resulta procedente asimilarlas a vías de tránsito público o espacios públicos, razón por la cual el oficio N° 2.759, de 2023, de la SEREMI, no se ajustó a derecho. Por último, acerca de la vigencia de las disposiciones de la LCI y su aplicación al proyecto en comento, aspecto a que se refiere la SEREMI en su informe complementario, cumple con anotar que esa repartición debe estarse al dictamen N° E520422, de 2024, de este origen. Saluda atentamente a Ud., Victor Hugo Merino Rojas Contralor General de la República (S)