Dictamen N° 44282/2014

N° 44.282 Fecha : 18-VI-2014 Se ha dirigido a esta Contraloría General la Municipalidad de Peñalolén, solicitando la reconsideración de los dictámenes N°s. 22.155, de 2000, 43.412, de 2009, y 65.944, de 2010, a fin de que el director de obras municipales pueda otorgar un certificado que declare a un condominio acogido al régimen de copropiedad inmobiliaria, considerando que el reglamento respectivo no fue acordado con el consentimiento de la totalidad de los codueños. Como cuestión previa, cabe precisar que el último de los aludidos pronunciamientos señala, en lo que interesa, que para que el mencionado funcionario municipal extienda el certificado en cuestión, el reglamento de copropiedad del condominio correspondiente debe haber sido adoptado conforme a derecho, y que constituye un requisito para la aprobación de este instrumento, el acuerdo unánime de los codueños, toda vez que ese texto necesariamente debe referirse a los derechos que estos tienen sobre los bienes de dominio común, materia cuya modificación requiere ese quórum, en conformidad con lo dispuesto en el artículo 19, inciso cuarto, de la ley N° 19.537, sobre Copropiedad Inmobiliaria. Argumenta el municipio, que la situación que ha originado la solicitud de reconsideración de la especie, se refiere a un condominio acogido en 1971 a la ley N° 6.071, sobre Propiedad Horizontal, el que hasta el año 2000 carecía de un reglamento de copropiedad, época en la cual la respectiva asamblea de codueños consintió en adoptar la normativa tipo, según lo dispuesto en el artículo 43 de la ley N° 19.537, y que si bien no concurrió a ese acuerdo la unanimidad de los copropietarios, aquel no se refirió a la alteración de los porcentajes de los derechos de los mismos en los bienes de dominio común, sino a materias que deben ser tratadas en asamblea extraordinaria, por lo que estima que no sería exigible a su respecto el referido quórum. Sobre el particular, cabe expresar, en primer término, que el artículo 49 de la ley N° 19.537 indica que este texto legal se aplicará también a las comunidades de copropietarios acogidas a la Ley de Propiedad Horizontal con anterioridad a su vigencia, con las excepciones que allí se señalan. Luego, el artículo 10 de la citada ley N° 19.537 dispone, en lo que interesa, que para estar bajo el amparo del régimen de copropiedad inmobiliaria, todo condominio tiene que cumplir con las normas que regulan la materia, correspondiendo al director de obras municipales respectivo verificar ese hecho, como asimismo extender el certificado que lo declare acogido a aquel, haciendo constar en el mismo la fecha y la notaría en que se redujo a escritura pública el primer reglamento de copropiedad. A su vez, el artículo 29 de la misma ley establece que el aludido primer reglamento será dictado por la persona natural o jurídica propietaria del condominio, teniendo en consideración las características propias de este, y deberá contener las menciones mínimas para los diferentes aspectos a que se refiere el artículo 28, en lo que interesa, señalar los derechos que correspondan a cada unidad sobre los bienes de dominio común. Por su parte, es necesario tener presente lo dispuesto en el artículo 30, inciso segundo, del texto legal en comento, en el sentido que ante el silencio del instrumento de copropiedad, regirán las normas del reglamento de esta ley, que se aprobará mediante decreto supremo dictado por el Ministerio de Vivienda y Urbanismo. Añade el artículo 43 de esa ley, que no obstante lo establecido en el precepto recién citado, mediante resolución del Ministerio de Vivienda y Urbanismo, se dictará un reglamento de copropiedad tipo para los condominios de viviendas sociales, pudiendo cada uno de aquellos adaptar las disposiciones del mismo a sus necesidades, no obstante lo cual deberá someterlo a las formalidades previstas en el anotado artículo 29, es decir, ser reducido a escritura pública e inscrito en el Registro de Hipotecas y Gravámenes del Conservador de Bienes Raíces respectivo, como exigencia previa para obtener el certificado a que alude el mencionado artículo 10. De acuerdo a la normativa expresada, es posible advertir que el legislador reguló especialmente la forma de constitución del primer reglamento de copropiedad, esto es, debe ser necesariamente dictado por el propietario del condominio de que se trate, y, en el caso de viviendas sociales, rige el reglamento tipo señalado en la norma mencionada en el párrafo anterior. Ahora bien, en la situación por la que consulta el municipio recurrente, los copropietarios del condominio respectivo, mediante acuerdo de la asamblea general realizada con fecha 27 de mayo de 2000, decidieron adoptar, para efectos de acogerse a las disposiciones de la anotada ley N° 19.537, el aludido reglamento tipo, sin que aparezca de los antecedentes acompañados, que las viviendas de que se trata tengan el carácter de sociales. En conformidad con lo expresado, es dable manifestar que en la medida que las unidades del condominio en comento revistan esa calidad, el actuar de los copropietarios en orden a adoptar el mencionado reglamento tipo, habrá resultado ajustado a derecho. No obstante lo anterior, y atendido el tenor del dictamen N° 65.944, de 2010, cuya reconsideración solicita la entidad edilicia en esta oportunidad, resulta pertinente referirse a una situación que no se encuentra regulada expresamente, cual es la de los condominios acogidos a la mencionada ley N° 6.071, que a la época de entrada en vigencia de la ley N° 19.537 no contaban con el correspondiente instrumento de copropiedad, como ha sucedido en la especie, por cuanto a su respecto no pesaba la exigencia de contar con el mismo, según se desprende del artículo 51 del decreto N° 880, de 1963, del Ministerio de Obras Públicas, que fijó el texto definitivo, entre otros cuerpos legales, de la anotada Ley de Propiedad Horizontal. En relación a ese caso específico, entendiendo que por aplicación del citado artículo 49 de la ley N° 19.537, dichas comunidades se regulan también por este texto legal, y considerando que de acuerdo a esa normativa los condominios deben contar con un reglamento de copropiedad, es dable concluir, en conformidad con lo dispuesto en el citado artículo 30, que ante la ausencia de un reglamento en los términos antes indicados, deben regir las normas de aquel instrumento regulatorio tipo a que alude ese precepto. De esta forma, el dictamen N° 65.944, de 2010, debe entenderse referido a situaciones en que se pretenda constituir un nuevo reglamento de copropiedad, diverso a aquellos de carácter tipo contemplados en los artículos 30 y 43 de la ley N° 19.537, en el que se alteren las disposiciones relativas a derechos sobre los bienes de dominio común, caso en el que será necesario el consentimiento unánime de todos los codueños, dado que la modificación de tal materia, como se señaló con anterioridad, requiere ese quórum. En consecuencia, de acuerdo a las consideraciones antes expresadas, es dable manifestar que, en la especie, ya sea que se trate de un condominio de viviendas sociales, o bien de uno que, ante la inexistencia de un primer reglamento de copropiedad en los términos del artículo 29 de la ley N° 19.537, haya adoptado el reglamento tipo que menciona el inciso segundo del artículo 30 del mismo texto legal, no se advierte impedimento para que el director de obras municipales respectivo, otorgue el certificado a que alude el artículo 10 de dicha ley, sin que sea exigible que aquel haya sido acordado por la unanimidad de los codueños, en la medida, por cierto, que verifique el cumplimiento de los demás requisitos legales previstos al efecto. Se rechaza la solicitud de reconsideración de los dictámenes N°s. 43.412, de 2009, y 22.155, de 2000, por cuanto no inciden directamente en la materia objeto del presente pronunciamiento. Aclárase en el sentido antes expresado el dictamen N° 65.944, de 2010. Saluda atentamente a Ud. Patricia Arriagada Villouta Contralor General de la República Subrogante