Dictamen N° 533509/2024

N° E533509 Fecha: 29-VIII-2024 I. Antecedentes. La Subsecretaría de Vivienda y Urbanismo consulta si para transferir terrenos fiscales singularizados por el Ministerio de Bienes Nacionales en virtud del artículo 14, inciso segundo, del decreto ley N°1.939, de 1977, esta última repartición debe exigir un certificado emitido por las Direcciones de Obras Municipales (DOM), en que conste que se han garantizado las obras de urbanización de acuerdo con las disposiciones de la Ley General de Urbanismo y Construcciones (LGUC), aprobada por el decreto con fuerza de ley N° 458, de 1975, de la cartera del ramo. Ello, ya que, si bien dicha condición ha sido plasmada en los pertinentes decretos de transferencia, ciertas DOM han manifestado su rechazo verbal a otorgar tales certificaciones en atención a que los referidos inmuebles no provienen de un permiso de subdivisión o loteo del que derive la obligación de urbanizar. Sobre la materia, se adjunta el oficio N° 940, de 2023, de la División de Bienes Nacionales de la respectiva Secretaría de Estado, que informa criterios para la aplicación del citado artículo 14, conforme al cual esta norma contemplaría la excepcionalidad al cumplimiento de algunas disposiciones de la LGUC al momento de singularizar de modo administrativo un inmueble fiscal urbano inserto en una inscripción global o de cabida indeterminada. Prosigue ese documento señalando que si el predio así singularizado “no contiene un proyecto de loteo o subdivisión que obligue la ejecución de obras de urbanización, no existe inconveniente legal para que el Ministerio de Bienes Nacionales pueda transferirlo a terceros”, por lo que concluye que tampoco resultaría necesario otorgar la garantía en cuestión. II. Fundamentos jurídicos. El artículo 14 del referido decreto ley N° 1.939 dispone que “Las transferencias de dominio de terrenos fiscales situados en las zonas urbanas o suburbanas, deberán referirse a un plano de loteamiento aprobado previamente por la Municipalidad respectiva”. Agrega su inciso segundo que “No se aplicará este artículo a las enajenaciones de sitios fiscales que no provengan de un loteo o división de otro inmueble fiscal”. A su turno, el artículo 65 de la LGUC prevé que el proceso de subdivisión y urbanización del suelo comprende cuatro casos: a) Subdivisión de terrenos, sin que se requiera la ejecución de obras de urbanización, por ser suficientes las existentes; b) Loteos de terrenos, condicionados a la ejecución de obras de urbanización; c) Urbanización de loteos existentes, cuyas obras de infraestructura sanitaria y energética y de pavimentación no fueron realizadas oportunamente; y, d) Urbanizaciones voluntarias, desvinculadas del proceso de división del suelo. Enseguida, el inciso primero de su artículo 71 consigna, en lo que atañe, que “La subdivisión, loteo o urbanización de terrenos fiscales en las áreas urbanas se sujetarán a las disposiciones del Plan Regulador respectivo y cumplirán con las normas de urbanización que señala esta ley”. Luego, previene su inciso segundo que “Como parte del proceso de desarrollo urbano, dichas subdivisiones se controlarán y aprobarán por la Dirección de Obras Municipales”. A continuación, el artículo 134 de la LGUC precisa las obras que debe materializar el propietario de un terreno para su urbanización, y su artículo 135 se refiere a la recepción de aquellas y sus efectos. Posteriormente, su artículo 136 indica, en lo pertinente, que mientras en un loteo o subdivisión predial no se hubieren ejecutado todos los trabajos de urbanización que se exigen por ese cuerpo legal y su ordenanza, no será lícito al propietario, loteador o urbanizador de los terrenos correspondientes, en general, celebrar actos o contratos que tengan por finalidad última o inmediata la transferencia del dominio de los mismos. Eso, prosigue, a menos que la DOM extienda un “certificado de urbanización, previo otorgamiento de las garantías que señala el artículo 129°, por el monto total de las obras de urbanización pendientes”, añadiendo en su inciso final que no podrá inscribirse en el Conservador de Bienes Raíces ninguna transferencia parcial del dominio o adjudicación de terrenos sin un certificado de la Dirección de Obras, que acredite que la calle o avenida en que se halla situado el predio está debidamente urbanizado o que su urbanización ha sido garantizada según lo prescrito en el último artículo citado. En tanto, el artículo 1.1.2. de la Ordenanza General de Urbanismo y Construcciones -aprobada por el decreto Nº 47, de 1992, del Ministerio de Vivienda y Urbanismo-, define loteo y subdivisión como procesos de división del suelo, cuyos proyectos requieren o no, respectivamente, la correspondiente urbanización. En ese sentido, su artículo 2.2.4. establece los casos en que el propietario de un predio estará obligado a ejecutar obras de urbanización, lo que ocurrirá cuando se trate de un loteo; de proyectos acogidos a la ley sobre copropiedad inmobiliaria, cuyo terreno esté afecto a utilidad pública; y, de subdivisiones afectas a declaratoria de utilidad pública y que no contemplen aperturas de nuevas vías públicas por iniciativa del propietario. Como se advierte de la preceptiva reseñada, por una parte, la normativa urbanística fija los mecanismos jurídicos para la división del suelo y, por la otra, salvo para las urbanizaciones voluntarias, la realización de obras de urbanización se encuentra vinculada directamente a dicho proceso (aplica criterio del dictamen N° E219182, de 2022, de este origen). III. Análisis y conclusión. De acuerdo con el Diccionario de la Real Academia de la Lengua Española, “singularizar” consiste en “Distinguir o particularizar una cosa o a una persona entre otras”. Luego, en la consulta descrita en los documentos tenidos a la vista, aparece que la “singularización” a que se alude tiene por objeto otorgar a una porción de un predio fiscal, amparado por una inscripción global o de cabida indeterminada, el carácter de cuerpo cierto, fijando sus deslindes, superficie y ubicación geoespacial -manteniendo el resto del terreno tales atributos-, con la finalidad de enajenarlo. De este modo, se advierte que la singularización administrativa de inmuebles fiscales provenientes de una inscripción global o de cabida indeterminada -figura empleada por el Ministerio de Bienes Nacionales-, constituye un procedimiento derivado de una normativa especial y que atiende a la particular naturaleza y características de estos inmuebles, aplicable exclusivamente a los bienes raíces que cumplen esa condición. Así, es dable entender que el sitio resultante no proviene de una forma de división del suelo de aquellas contempladas en la LGUC, por encontrarse en el supuesto del inciso segundo del artículo 14 del decreto ley N° 1.939, de 1977. Conforme con lo expuesto, la transferencia del dominio de predios fiscales así determinados no exige el cumplimiento de las normas sobre urbanización que contienen la LGUC y su ordenanza. Ello, sin perjuicio de que el proyecto que en definitiva se lleve a cabo en aquellos terrenos deberá someterse a la regulación de tales cuerpos normativos tanto en la ejecución de sus obras, como en eventuales subdivisiones, loteos o enajenaciones que, en forma posterior, disponga el nuevo adquirente, ya que este mecanismo especial no puede significar que se deje sin efecto la preceptiva sobre urbanismo y construcciones, lo que tendrá que constar en el respectivo acto de transferencia por el que se consulta. Saluda atentamente a Ud., Dorothy Pérez Gutiérrez Contralora General de la República (S)