Dictamen N° 91182/2014

N° 91.182 Fecha : 21-XI-2014 Se ha dirigido a esta Contraloría General Pablo Manouvrier Pozo, en representación de Distribuidora Divalco S.A., reclamando en contra de la decisión del Ministerio de Bienes Nacionales de negarse a alzar la prohibición de enajenar que afecta al inmueble que adquirió de esa Secretaría de Estado, toda vez que esa restricción garantiza el pago del saldo del precio respectivo y no la ejecución del proyecto que estaba obligado a ejecutar sobre el mismo bien raíz, el cual a la fecha no se ha concretado. Requerido su parecer, la aludida Cartera y la Secretaría Regional Ministerial de Bienes Nacionales de la Región de Antofagasta (SEREMI) manifiestan, en síntesis, que no corresponde acceder a lo solicitado por cuanto la prohibición en comento fue prevista para asegurar tanto el pago del precio de la venta de la propiedad en comento como la realización de un ‘proyecto de inversión’ en ese sitio, sin que se haya dado cumplimiento a ese último imperativo. Sobre el particular, el artículo 84 del decreto ley N° 1.939, de 1977, establece que el Presidente de la República, a través del Ministerio de Bienes Nacionales, podrá vender directamente, como asimismo mediante subasta o propuesta pública o privada, los bienes fiscales que no sean imprescindibles para el cumplimiento de los fines del Estado. Luego, el inciso segundo de su artículo 85 preceptúa que el precio de venta de los bienes fiscales se pagará al contado o en el plazo que se estipule y agrega su inciso tercero, que se podrán, además, fijar las condiciones y modalidades que se estimen adecuadas para cautelar el interés fiscal, y que las respectivas escrituras de venta serán redactadas por ese Ministerio. En ese entendido, consta que por medio del decreto exento N° 524, de 2002, el Ministerio de Bienes Nacionales autorizó a la sociedad interesada la venta directa contra proyecto del inmueble fiscal signado como el sitio N° 1 de la manzana M1, del lugar denominado La Negra, en la comuna, provincia y región de Antofagasta. Además, su letra a) indicó que el precio de la venta fue de $ 32.934.698, pagadero con un 50% al contado, antes de la suscripción de la escritura respectiva y el saldo de precio restante en tres cuotas anuales y sucesivas, lo que se habría verificado en la especie, según da cuenta el Ministerio en referencia. Añadió su letra f) que “Para garantizar el pago del saldo de precio, la compradora deberá constituir primera hipoteca a favor del Fisco, así como también, la prohibición de gravar y enajenar, respecto del bien que adquiere y que serán alzadas una vez pagado el precio de venta en su totalidad.”. Además, esta obligación quedó reiterada en la cláusula sexta de la escritura pública del pertinente contrato de compraventa, suscrito entre las partes el 9 de agosto de 2002. A su vez, la letra i) dispuso que sería “condición esencial de la compraventa que la sociedad compradora de cumplimiento al proyecto ofertado, dentro del plazo de 3 (tres) años, a contar de la fecha de suscripción de la escritura pública de compraventa.”. Dicha obligación debía ser acreditada ante la SEREMI a través de la entrega a esa autoridad del certificado de recepción final municipal del aludido proyecto. Enseguida, su letra j) agregaba que “La sociedad compradora no podrá enajenar el inmueble que se adquiere, en tanto no se haya dado total cumplimiento a la ejecución del proyecto, prohibición que deberá inscribirse conjuntamente con el dominio del inmueble a su nombre en el Conservador de Bienes Raíces competente. Dicha prohibición será alzada una vez acreditado el cumplimiento del proyecto.”. Finalmente, su letra q) indicaba que en el evento de que no diera cumplimiento al ‘proyecto’ en el plazo estipulado, se haría efectiva la garantía entregada para caucionar el fiel cumplimiento del proyecto consistente en una boleta de garantía por el monto de U.F. 308,10. Como puede advertirse, esa Secretaría de Estado autorizó la venta directa del inmueble de que se trata, adoptando ciertos resguardos destinados a cautelar el interés fiscal, y que están contenidas en el aludido decreto N° 524, el que se entendió formar parte del contrato de compraventa, según da cuenta la cláusula primera de dicha convención. Así, se puede anotar que por una parte, para garantizar el pago del precio respectivo el Ministerio de Bienes Nacionales exigió la constitución de una hipoteca a su favor y la prohibición de gravar y enajenar dicho bien raíz. Por otra, para caucionar la ejecución del proyecto ofertado, estableció la obligación para el comprador de inscribir el dominio del inmueble a su nombre, junto con ‘otra’ prohibición de enajenación, además, de que en el evento de que no se ejecutara dicho ‘proyecto’, se dispusiera el cobro de la señala boleta de garantía. Ahora bien, de la documentación tenida a la vista, especialmente de las inscripciones de fojas 2.927 vta., N° 3.135, del Registro de Hipotecas y Gravámenes, y la de fojas 1.784 vta., N° 2.308, del Registro de Interdicciones y Prohibiciones de Enajenar, ambas del Conservador de Bienes Raíces de Antofagasta, correspondientes al año 2002, consta la inscripción de la referida ‘hipoteca’ y de la prohibición de gravar y enajenar, asociadas al pago del saldo del precio de venta, pero no así de la ‘prohibición de enajenar’ sujeta al cumplimiento del ‘proyecto ofertado’. Por su parte, el año 2005 el reclamante pagó la última cuota del saldo del precio y desde esa fecha ha solicitado al Ministerio de Bienes Nacionales el alzamiento de la prohibición de gravar y enajenar asociada a esa primera obligación. Sin perjuicio de lo anterior, de acuerdo a los antecedentes tenidos a la vista se advierte que: a) la peticionaria no ejecutó el proyecto de inversión sobre el bien raíz en examen, cuestión que se tuvo en consideración por la autoridad como ‘condición esencial’ para decidir acerca de la venta de ese ex inmueble fiscal; b) la interesada no inscribió la respectiva prohibición en el Conservador de Bienes Raíces respectivo y, c) el Ministerio no cobró la pertinente boleta de garantía, la que incluso le fue devuelta a la empresa por la pertinente entidad bancaria. De ello se sigue que frente a un incumplimiento de una obligación modal de índole contractual -sujeta a un plazo-, la autoridad no tomó los resguardos y acciones necesarias a fin de que se cumpliera con las condiciones establecidas en el decreto que autorizó la venta a la sociedad recurrente, así como las previstas en el contrato en análisis, lo que se ha traducido en una renuncia permanente a ejercer sus derechos y obligaciones sin una causa legal habilitante (aplica criterio contenido, entre otros, en el dictamen N° 53.565, de 2010, de este origen). En ese contexto, el acceder a lo solicitado por la sociedad interesada, sin vincular las obligaciones previstas en el contrato de compraventa en examen, implicaría que ésta podría enajenar el inmueble sin haber cumplido con la ‘condición esencial’ de la misma que era la ejecución del proyecto de inversión, todo ello, frente a la pasividad de la Administración, lo que resulta inadmisible. Consecuente con lo anterior, el Ministerio de Bienes Nacionales deberá adoptar a la brevedad las medidas convencionales, administrativas y/o judiciales que sean procedentes para que se dé cumplimiento a la obligación pendiente que mantiene el comprador en la venta de la mencionada ex propiedad fiscal, informando de ello a esta Entidad Fiscalizadora. Transcríbase a la empresa interesada, al Consejo de Defensa del Estado, a la Secretaría Regional Ministerial de Bienes Nacionales de la Región de Antofagasta, a la Contraloría Regional de Antofagasta y a la División de Auditoría Administrativa de esta Entidad de Control. Saluda atentamente a Ud., Ramiro Mendoza Zúñiga Contralor General de la República