Dictamen N° 9135/2017

N° 9.135 Fecha: 16-III-2017 La Contraloría Regional de Tarapacá ha remitido la presentación de don Víctor Giannoni Buneder, en representación de la sociedad Empresa Atlas Limitada, quien nuevamente reclama por las irregularidades que habría cometido la Secretaría Regional Ministerial de Bienes Nacionales de Tarapacá -SEREMI-, al aumentar el monto del canon de arrendamiento del inmueble fiscal que señala, cuyo contrato se celebró el año 2006 y que se ha mantenido vigente. Requeridos los correspondientes informes, el Ministerio de Bienes Nacionales y la SEREMI indican que el procedimiento utilizado para la determinación de la nueva renta de arrendamiento se ajustó a derecho. Sobre el particular, cabe recordar que a través del oficio N° 4.107, de 2015, de la Contraloría Regional de Tarapacá, se concluyó que el monto fijado como canon de arriendo para el terreno fiscal respecto del cual se consulta, no obedeció a un mecanismo improcedente, sin perjuicio de hacer presente que la SEREMI debía revisar el procedimiento utilizado para fijar la tarifa de arrendamiento en la especie, toda vez que no se ajusta al valor establecido en el artículo 69 del decreto ley N° 1.939, de 1977. Al respecto, es útil considerar que la referida norma establece, en lo que interesa, que la renta anual mínima que podrá fijarse en el arrendamiento de bienes raíces fiscales no podrá ser inferior al 8% del avalúo vigente para el pago del impuesto territorial. Agrega que en casos calificados o para regiones, áreas o zonas determinadas y por decreto fundado, podrán fijarse rentas inferiores. Luego, su inciso segundo señala que, establecida en la forma anterior, la renta de los bienes raíces se reajustará automáticamente desde el momento en que empiecen a regir los reavalúos que afecten a la propiedad, aplicándose siempre el porcentaje prefijado sobre el nuevo avalúo. En ese contexto normativo, el Ministerio de Bienes Nacionales dictó el oficio circular N° 3, de 2007 -Manual de Arriendos-, y la Orden Ministerial N° 1, de 2015, que prevén que tratándose de bienes inmuebles fiscales, la renta anual de arrendamiento, por regla general, deberá corresponder al mayor valor que resulte entre el 6% de la estimación comercial de la propiedad y el 8% del avalúo fiscal del mismo. Como puede advertirse, la norma legal establece un mínimo para la fijación de la renta de bienes inmuebles fiscales, en razón del avalúo que se considere para el impuesto territorial, la que debe ser recalculada si esa tasación cambia. Asimismo, y como excepción a esa regla general, el legislador contempla la posibilidad que la autoridad pueda fijar una renta inferior a ese límite, en la medida que se trate de casos calificados o que se prevea para regiones, áreas o zonas determinadas, en la medida que ello se disponga por decreto supremo fundado. A su vez, la autoridad ministerial estableció otro factor a considerar para fijar la renta de arrendamiento e incorpora la estimación comercial del inmueble, comparando el 6% de esta última con el mínimo legal y optando por la de mayor valor, lo que asegura dar cumplimiento a lo exigido por el legislador. Ahora bien, en el caso en estudio consta que el Servicio de Impuestos Internos efectuó un nuevo avalúo fiscal del aludido inmueble, el cual al primer semestre de 2015 asciende a $223.106.772, por lo que en atención a lo dispuesto por el artículo 69, la renta debía reajustarse automáticamente. Al aplicar el 8% que indica la norma, se obtiene un monto de $17.484.541 y en razón de ello la renta anual a pagar como canon de arriendo no puede ser inferior a esa cantidad, la que importa pagar una renta mensual de $1.487.378. No obstante, por resolución exenta N° 282, de 2015, la SEREMI fijó un canon de arrendamiento de $1.431.258 mensual, monto que corresponde al 6% de la tasación comercial de la propiedad ascendente a $286.251.822, y que al ser menor que el 8% de su avalúo fiscal, no da cumplimiento al mínimo exigido por el citado artículo 69, ni aplica el Manual de Arriendos ni la orden ministerial antes aludidos. Lo anterior, considerando además que no consta que se haya dictado el decreto supremo fundado que excepcionalmente permitiría fijar una renta inferior a la indicada. En consecuencia, el reajuste de la nueva renta de arrendamiento no ha sido injustificado ni arbitrario, pues aplica el mencionado artículo 69, que obliga a la autoridad a considerar los reavalúos efectuados por el Servicio de Impuestos Internos de los inmuebles respectivos, debiendo la SEREMI ajustar el referido canon en conformidad con lo dispuesto en el citado artículo 69, ya que el actualmente fijado de $1.431.258 mensual, está por debajo del 8% requerido como mínimo para tal efecto en el anotado decreto ley, y que como ya se ha señalado, según lo antecedentes tenidos a la vista, asciende a $1.487.378 mensual. En consecuencia, con el mérito de lo expuesto, se concluye que la actuación de la Secretaría Regional Ministerial de Bienes Nacionales de Tarapacá no ha sido irregular, ratificándose en este sentido el oficio N° 4.107, de 2015, de la Contraloría Regional de Tarapacá, sin perjuicio que la SEREMI deberá corregir el monto de la aludida renta según lo prevé el artículo 69 del decreto ley N° 1.939, de 1977. Transcríbase al recurrente y al Ministerio de Bienes Nacionales. Saluda atentamente a Ud., Jorge Bermúdez Soto Contralor General de la República