Dictamen N° 15347/2018

N° 15.347 Fecha: 20-VI-2018 Doña Libia Rodríguez Aguirre reclama sobre la determinación por parte de la Secretaría Regional Ministerial de Bienes Nacionales de Atacama (SEREMI), del canon de arriendo establecido para el inmueble fiscal que ella ocupa en el sector de El Morro, Bahía Inglesa, comuna de Caldera, el que está en proceso de regularización, así como acerca de la pertinencia del cobro por la ocupación ilegal del mismo en el periodo que indica. Requerido su informe, la SEREMI señaló que la recurrente obtuvo originalmente una autorización de arriendo del inmueble fiscal a través de su resolución N° 49, de 2001, con vigencia hasta el 31 de agosto de 2003, no obstante, se constató que, con posterioridad a su término por el vencimiento del plazo y por más de 13 años, la requirente seguía haciendo uso de aquel de forma irregular, para fines de camping turístico. Añade que con fecha 9 de septiembre de 2016 la recurrente presentó nuevamente solicitud de arriendo y formulario de consolidación de dominio sobre el inmueble fiscal que actualmente ocupa, siendo notificada en mayo de 2017 de la pertinencia positiva para el arriendo, estableciéndose una renta mensual de $1.140.601, basada en el 6% del avalúo comercial del inmueble, además de una indemnización por ocupación irregular por el lapso que indica y la solicitud de una boleta de garantía cuyo valor equivale a un mes de arriendo. Sobre el particular, cumple con indicar que, de acuerdo al artículo 1° del decreto ley N° 1.939, de 1977 -que establece normas sobre adquisición, administración y disposición de bienes del Estado-, tales facultades corresponden al Presidente de la República, quien las ejercerá por intermedio del actual Ministerio de Bienes Nacionales (MBN). A su vez, el artículo 19 establece que los bienes raíces del Estado no podrán ser ocupados si no mediare una autorización, concesión o contrato originado en conformidad a esta ley o de otras disposiciones legales especiales. Agrega que todo ocupante de bienes raíces fiscales que no acreditare, a requerimiento de la autoridad, poseer alguna de las calidades indicadas en el inciso anterior, será reputado ocupante ilegal. Sin perjuicio de ello, se podrán ejercer las acciones penales que correspondieren y perseguir el pago de una indemnización por el tiempo de la ocupación ilegal. Su artículo 55 señala, en relación con su administración, que los bienes del Estado podrán ser objeto de destinaciones, concesiones de uso, afectaciones y arrendamientos. El artículo 66 añade que el uso y goce de bienes fiscales se concederá a los particulares mediante los respectivos contratos de arrendamiento, salvo las excepciones legales. Enseguida, su artículo 67 prescribe que la resolución o decreto que disponga el arrendamiento contendrá las cláusulas del contrato, agregando el artículo 68 que “En todo contrato de arrendamiento se entenderán incorporados, sin necesidad de mención expresa, todos los derechos, obligaciones y prohibiciones establecidos en este párrafo y sus Reglamentos. En estos contratos se entenderá implícitamente reconocida por el arrendatario la facultad del arrendador de poner término anticipado al contrato en la forma, en los casos y demás circunstancias a que se refieren los artículos siguientes”. Su inciso final preceptúa que “En todo contrato de arrendamiento se podrá insertar cualquiera otra cláusula que se estime conveniente al interés fiscal”. A su turno, el artículo 69 establece, en lo que interesa, que la renta anual mínima que podrá fijarse en el arrendamiento de bienes raíces fiscales no podrá ser inferior al 8% del avalúo vigente para el pago del impuesto territorial. Agrega que en casos calificados o para regiones, áreas o zonas determinadas y por decreto fundado, podrán fijarse rentas inferiores. En ese contexto, el capítulo sobre “Determinación de la renta de arrendamiento” del Manual de Arriendo de Inmuebles Fiscales del MBN, aprobado por resolución exenta N° 2.127, de 2015, de la Subsecretaría de Bienes Nacionales -de acuerdo con las facultades contempladas en el decreto ley N° 3.274, de 1980, que fija la Ley Orgánica del MBN-, consigna que tratándose de bienes inmuebles fiscales, la renta anual de arrendamiento, por regla general, deberá corresponder al mayor valor que resulte entre el 6% de la estimación comercial de la propiedad y el 8% del avalúo fiscal del mismo. Como puede advertirse, la norma legal establece un mínimo para la fijación de la renta de bienes inmuebles fiscales, en razón del avalúo que se considere para el impuesto territorial, la que debe ser recalculada si esa tasación cambia. Asimismo, y como excepción a esa regla general, el legislador contempla la posibilidad que la autoridad pueda fijar una renta inferior a ese límite, en la medida que se trate de casos calificados o que se prevea para regiones, áreas o zonas determinadas, y que ello se disponga por decreto supremo fundado. A su vez, la autoridad ministerial estableció otro factor a considerar para fijar la renta de arrendamiento e incorpora la estimación comercial del inmueble, comparando el 6% de esta última con el mínimo legal y optando por la de mayor valor, lo que asegura dar cumplimiento a lo exigido por el legislador (aplica el criterio contenido en los dictámenes N os 93.948, de 2014 y 9.135, de 2017, entre otros). De esta forma, de los antecedentes tenidos a la vista, se advierte que la autoridad ha calculado el canon de arriendo del inmueble de que se trata por una suma mensual de $1.140.601 -en base a la tasación comercial de aquel- acorde con la normativa aplicable, cumpliendo dicho monto con el mínimo legal establecido de un 8% del avalúo fiscal, por lo que en la especie no se observa irregularidad en la determinación de la renta a pagar por la interesada. En otro orden de consideraciones, respecto de la indemnización por ocupación ilegal por el período que se indica cobrada a la recurrente por la autoridad, es menester hacer presente que el MBN tiene la competencia en materia de adquisición, administración y disposición sobre los bienes del Estado, por lo que sus decisiones deben estar orientadas al cumplimiento del principio de eficiencia y de resguardo del patrimonio fiscal, por cierto, dentro del ordenamiento jurídico que regula el arrendamiento en examen. Al respecto, el anotado Manual de Arriendo en el acápite correspondiente a los “Tipos de Solicitudes” existentes, señala en su letra L) que sólo de manera excepcional podrán entregarse en arriendo inmuebles fiscales a aquellos ocupantes ilegales o irregulares que los hayan utilizado en beneficio propio por más de seis meses y siempre que este indemnice al Fisco por una suma equivalente a la renta mensual multiplicada por los meses de ocupación, la que por regla general se cobrará en 1 cuota y en forma excepcional hasta en 6, según se fije en la resolución de arriendo o en el contrato, y se agregará como cobro retroactivo al momento de emitir el cupón de pago. Con todo, la autoridad regional siempre estará facultada para convenir con los arrendatarios morosos fórmulas especiales de pago. Así, el cobro por ese concepto -que asciende al canon que hubiera correspondido al 8% del avalúo fiscal por cada año de ocupación ilegal en el lapso que indica- y la incorporación de una cláusula a fin de materializar ello en el respectivo contrato, a objeto de resguardar los intereses fiscales comprometidos por esa situación, se encuentra en armonía con lo establecido en el inciso final del anotado artículo 68 del decreto ley N° 1.939, de 1977, y con la parte final de la antedicha letra L). De este modo, corresponde concluir que la autoridad en cuestión, actuó en el marco de las atribuciones conferidas por el decreto ley N° 1.939, ejerciendo conforme a derecho las funciones de cuidado y mantención de los inmuebles fiscales que esa norma establece, sin que se advierta que haya incurrido en alguna ilegalidad en la determinación de los valores a cobrar a la interesada por el inmueble de que se trata, acorde con los antecedentes tenidos a la vista. Saluda atentamente a Ud., Jorge Bermúdez Soto Contralor General de la República