Dictamen N° 11439/2014

N° 11.439 Fecha: 13-II-2014 Se ha dirigido a esta Contraloría General la señora Fabiola Castillo Anento, solicitando un pronunciamiento en orden a si procede que la Municipalidad de Maipú le exija cambiar el destino del inmueble como requisito para el otorgamiento de una patente que ampare la instalación de una oficina de contabilidad en un local comercial. Requerida la municipalidad, esta informó que el local de que se trata cumple con las normas de zonificación -contenidas en el artículo 58 de la Ley General de Urbanismo y Construcciones, aprobada por el decreto con fuerza de ley N° 458, de 1975, del Ministerio de Vivienda y Urbanismo-, siendo recepcionado por la dirección de obras municipales como comercio, y que de conformidad con lo precisado por el director de dicha unidad, ese recinto debe contar con la recepción definitiva de edificación con destino servicios, toda vez que el cambio solicitado constituye una alteración del fin primitivo del inmueble, conforme lo dispuesto en el artículo 145 de la precitada ley. Sobre el particular, cabe recordar que el inciso segundo del artículo 145 del mencionado decreto con fuerza de ley N° 458, de 1975, establece que los inmuebles construidos o que se construyan, según los permisos municipales, para viviendas no podrán ser destinados a otros fines, a menos que la municipalidad respectiva autorice el cambio de destino y el propietario obtenga la aprobación de los planos y pague el valor de los permisos correspondientes, cuando procediere. Al efecto, la Ordenanza General de Urbanismo y Construcciones, contenida en el decreto N° 47, de 1992, del citado Ministerio, contempla en el artículo 5.1.4., N° 4, un procedimiento para realizar el cambio de destino de un inmueble. Pues bien, como puede apreciarse de las normas antes indicadas, la exigencia de cambiar el destino de un bien raíz está concebida respecto de aquellos que fueron construidos para la habitación, y tiene por objeto que tales inmuebles puedan ser destinados a otras finalidades (aplica dictamen N° 61.038, de 2008). En este sentido, el cambio de destino es una facultad privativa de los municipios, que se otorga a través de sus direcciones de obras, dado que ello significa la adecuación de una construcción que originalmente fue proyectada como habitación para destinarla a un nuevo fin (aplica dictamen N° 30.640, de 2002). De este modo, es útil precisar que una vez otorgada la autorización de cambio de destino de un inmueble, la naturaleza del bien raíz de que se trata varía, en el sentido de que su uso deja de ser habitacional y, desde ese momento, es posible destinarlo a otras finalidades -que sean concordantes, por cierto, con el uso del suelo que establezca el respectivo instrumento de planificación territorial-, por lo que, una vez obtenido el referido permiso, no será necesario solicitarlo nuevamente en el evento de que, luego, se quiera cambiar, otra vez, la función específica de la propiedad (aplica dictámenes N°s. 21.018, de 1983, y 61.038, de 2008). En consecuencia, a diferencia de lo planteado por la entidad edilicia en su informe, es dable concluir que si el inmueble en cuestión está regido exclusivamente por la Ley General de Urbanismo y Construcciones, no procede que el municipio -invocando el mencionado artículo 145 del decreto con fuerza de ley N° 458, de 1975-, exija el cambio de destino de aquel como requisito para que su uso específico pueda modificarse de comercio a servicios, si ya se había alterado su destinación original de vivienda. No obstante lo anterior, tratándose de bienes que integran una comunidad inmobiliaria, como es el caso de la especie -según se desprende del Certificado de Recepción Final N° 214/15, de 27 de marzo de 1975, extendido por la Municipalidad de Maipú-, constituida bajo el amparo de la ley N° 6.071, de Propiedad Horizontal, derogada por el artículo 48 de la ley N° 19.537, sobre Copropiedad Inmobiliaria, resulta necesario revisar esta última normativa. Al respecto, en primer término, es menester señalar que el artículo 49 de la indicada ley N° 19.537, dispone que este cuerpo legal se aplicará también a las comunidades de copropietarios acogidos a la Ley de Propiedad Horizontal con anterioridad a su vigencia, sin perjuicio de que, salvo acuerdo unánime en contrario, respecto de estas continuarán aplicándose las normas de sus reglamentos de copropiedad, en lo que interesa, al cambio de destino de las unidades del condominio. Luego, de acuerdo con lo anterior, para cambiar el destino de una unidad de un condominio establecido con anterioridad a la entrada en vigencia de la anotada ley N° 19.537, habrá que estarse a lo que disponga el respectivo reglamento, salvo que, en virtud del indicado acuerdo unánime, sea procedente aplicar el artículo 15 de dicho texto legal, según el cual se requerirá que el nuevo uso esté permitido por el instrumento de planificación territorial y que el copropietario obtenga, además del permiso de la dirección de obras municipales, el acuerdo previo de la asamblea extraordinaria, según lo dispone el artículo 17, inciso quinto, N° 2, del mismo cuerpo normativo. Así pues, el precitado artículo 15 de la ley N° 19.537, debe entenderse relacionado con la modificación de destino en el sentido expresado en el inciso segundo del artículo 1° de la misma ley, vale decir, cuando el cambio de una unidad implique la transformación de su destino o uso permanente, por ejemplo, de vivienda a oficina, o local comercial, o viceversa. En tal caso, atendida la gravitación que dicha alteración acarreará en el hábitat del condominio es indudable que debe contarse con el acuerdo previo de la asamblea que lo apruebe, sin perjuicio de la aprobación de la dirección de obras respectiva (aplica dictamen N° 14.877, de 2003). Cabe poner de relieve, entonces, que la situación planteada dice relación con un condominio, clase de propiedad regida por la preceptiva especial en comento, y por tanto sus disposiciones deben ser aplicadas preferentemente a las del referido decreto con fuerza de ley N° 458, de 1975, siendo del caso precisar que al tenor del artículo 20, inciso sexto, N° 2, del decreto N° 46, de 1998, del Ministerio de Vivienda y Urbanismo, Reglamento de la ley N° 19.537, sobre Copropiedad Inmobiliaria, y del mentado artículo 15 de este último texto legal, el cambio de destino que se regula se refiere a las "unidades" de los condominios, sin entrar a distinguir si se trata de inmuebles destinados a viviendas, a comercio o a cualquier otro fin (aplica dictamen N° 50.252, de 2004). En consecuencia, no procede que la Municipalidad de Maipú exija el cambio de destino del inmueble de que se trata, conforme a la Ley General de Urbanismo y Construcciones, como requisito para que su uso específico pueda modificarse de comercio a oficina, sin perjuicio de que, por aplicación del artículo 15 de la ley N° 19.537, sobre Copropiedad Inmobiliaria, requiera que la interesada acredite el cambio de destino regulado en esa disposición. Transcríbase a la interesada. Saluda atentamente a Ud. Patricia Arriagada Villouta Contralor General de la República Subrogante