Dictamen N° 40176/2017

N° 40.176 Fecha: 14-XI-2017 Mediante el dictamen de la suma, esta Contraloría General determinó, en lo atingente, que no obstante que los permisos de edificación (PE) N°s 15.386 y 15.387, del año 2013, de la Dirección de Obras de la Municipalidad de Santiago (DOM), “aprueban dos construcciones a emplazarse, cada una de ellas, en un predio distinto -y de diverso dueño-, respecto de los que no se contempla fusión”, se apreciaba de los documentos y de los planos remitidos, que estos últimos instrumentos graficaban un solo proyecto, consistente en un mall. Ello, toda vez que las divisiones que se dibujan mediante una línea imaginaria -que ahí se detalla- no se materializan a través de un muro cortafuego, medianero o divisorio, supuesto necesario para concluir que se está frente a dos proyectos distintos, ubicados, cada uno, en la totalidad del predio correspondiente. Además, esta Sede de Control señaló en ese pronunciamiento, que tanto las citadas autorizaciones como las concernientes modificaciones de éstas -aprobadas por las resoluciones N°s 1.377 y 1.378, del año 2016, de la DOM-, superaban el coeficiente de ocupación para pisos superiores permitido en la Zona A “Zona de Conservación Histórica A 1-Micro Centro” del Plan Regulador Comunal de Santiago (PRC) -sancionado por la resolución N° 26, de 1989, de la Secretaría Regional Ministerial Metropolitana de Vivienda y Urbanismo (SEREMI) y reformado, en lo que interesa, por los decretos Sección 2 a N°s 170, de 2005 y 900, de 2008, de ese municipio-, en la que se sitúan dichas construcciones. Precisó en este aspecto, que “el edificio ubicado en Huérfanos N° 830, supera el coeficiente de ocupación de los pisos superiores en el cuarto piso, pues los denominados pisos “4” y “5” no pueden estimarse como pisos distintos para efectos de dicho cálculo, considerando que no se superponen sino que solo se grafica un desnivel entre ambos, de modo que al sumar las superficies de estos, tal coeficiente de ocupación es mayor al 0,70 permitido” y que “Lo mismo se aprecia respecto de los pisos “6” y “7” de dicha edificación y en los pisos “4” y “5” del edificio ubicado en Huérfanos N° 840”. Pues bien, en esta oportunidad se ha dirigido a esta Entidad de Fiscalización la individualizada corporación, requiriendo la reconsideración del reseñado dictamen, manifestando, en resumen, que la DOM incluyó en las actas de observaciones realizadas a las solicitudes de permisos de edificación de 2013, una relativa al cumplimiento del artículo 4.3.14. de la Ordenanza General de Urbanismo y Construcciones (OGUC), sancionada por el decreto N° 47, de 1992, del ministerio del ramo -sobre cortafuegos entre predios comunicados horizontalmente por razones funcionales-, y que la SEREMI habría señalado que no correspondía requerir un elemento de ese tipo, pues ello solo debe efectuarse en los casos en que la OGUC lo prescribe expresamente. Agrega, que el reproche formulado respecto del antes aludido coeficiente no resulta pertinente, ya que la norma urbanística de coeficiente de ocupación establecida para la zona aludida tendría como único parámetro aplicable la altura -fijada en metros y no en pisos-, “relaciones que en ese caso se cumplen”, y además, que no advierte fundamento en lo que atañe “a la exigencia de la necesaria superposición de los pisos para efectos de determinar el coeficiente de ocupación”, pues, a su juicio, la observación “recae en que la diferencia de nivel no se superpone a otro, lo que haría aumentar los coeficiente entre un piso y otro, afirmación que no resulta del todo correcta, pues existen proyectos arquitectónicos como los edificios en terrazas, caracoles, centros comerciales, donde no existen pisos o niveles que se superponen”. Sobre el particular, en relación con el primer asunto reparado, es dable puntualizar que la problemática de que se trata dice relación con la circunstancia que en la especie no existen dos proyectos distintos situados cada uno en un predio diverso, sino un único proyecto destinado a mall, ubicado en dos lotes, que cuenta con dos permisos y no -como parece entender ese municipio-, con el requerimiento de un muro cortafuegos, elemento mencionado a título ejemplar para efectos de distinguir un proyecto de otro. En este sentido, las consideraciones que se formulan por esa repartición acerca de la inclusión en las actas atingentes, de una observación relativa a la exigencia de un sistema de cortafuegos, no permiten desvirtuar la objeción planteada en el citado dictamen. Corrobora lo expuesto, el hecho de que según se desprende de los antecedentes tenidos a la vista la DOM emitió en la situación que se examina una resolución de aprobación de anteproyecto de edificación -N° 130, de 2012-, que aprueba el anteproyecto de obra nueva en los predios 002 y 003 -ubicados en calle Huérfanos N° 830-840, los cuales suman una superficie total de terreno de 3.370 m2-, que tiene destino comercio (centro comercial) y servicios (oficinas), y que no se acoge a disposición especial alguna. Además, que de la revisión de esos mismos documentos consta que la DOM otorgó el nombrado PE N° 15.386, en el indicado predio 002, de 829,676 metros cuadrados, y el singularizado PE N° 15.387, en el citado predio 003, de 2.545,349 metros cuadrados. En ambas autorizaciones se consigna que cuentan con un anteproyecto aprobado por la aludida resolución N° 130, y se incluye una nota N° 2 que señala que el “proyecto total” se sitúa en dos terrenos -calle Huérfanos N°s 830 y 840-, de propietarios distintos, y que no se contempla su fusión. En consecuencia, se advierte que no obstante haberse omitido la necesaria fusión exigida por la normativa vigente antes del otorgamiento de los indicados permisos de edificación, ambos obedecen a un solo proyecto, acogido al antedicho documento. Por otra parte, en cuanto al segundo aspecto planteado, relativo al incumplimiento del coeficiente de ocupación de los pisos superiores, corresponde apuntar que el mencionado artículo 1.1.2. de la OGUC define esa norma urbanística como el “número que multiplicado por la superficie total del predio, descontadas de ésta las áreas declaradas de utilidad pública, fija el máximo de superficie edificada posible de construir en cada uno de los pisos superiores al primero” y “Superficie edificada” como “superficie de una construcción calculada horizontalmente por pisos, sin incluir los vacíos, los ductos verticales y las escaleras de evacuación, medida hasta la cara exterior de los muros perimetrales”. Luego, es dable reiterar que se aprecia que los terrenos concernientes a los permisos de edificación en comento se emplazan en la nombrada Zona A, “Zona de Conservación Histórica A 1-Micro Centro”, en la que se prevé, en lo que importa, una altura máxima de 35,5 metros, un coeficiente de ocupación de suelo de 1,00 hasta una altura máxima de 9 metros, y de 0,70 para pisos superiores sobre los 9 metros de altura, un sistema de agrupamiento continuo y una prohibición de la edificación aislada sobre la continua. De lo expuesto, es menester señalar que en la mencionada zona es posible efectuar construcciones en un 100% de la superficie del predio hasta una altura de 9 metros, y solo un 70% de dicha superficie desde esa altura hasta la altura máxima permitida. De ello, no cabe sino concluir que a partir de esa altura un 30% del predio debe permanecer sin edificar, precisamente -y tal como indica el peticionario- porque el coeficiente aludido se fija en función de la altura en metros y no de pisos. Pues bien, de los antecedentes aparece que ello no acontece en la especie, toda vez que, tal como se indicó en el dictamen que se solicita reconsiderar, de acuerdo con los cuadros contenidos en las respectivas láminas 000, “PLANTA PISO 1 NIVEL ACCESO”, y plano 012 “CORTE A”, el proyecto aprobado por el permiso de edificación N° 15.386 considera un coeficiente de ocupación de los pisos superiores de 0,78 desde una altura de 8,68 metros hasta una altura de 12,46 metros, y el proyecto sancionado por el permiso de edificación N° 15.387, contempla un coeficiente de ocupación de los pisos superiores de 0,83 desde una altura de 8,68 metros hasta una altura de 12,46 metros. En el mismo sentido, es del caso precisar que las edificaciones proyectadas en los planos atingentes a las modificaciones de ambos proyectos -aprobadas por las resoluciones N°s 1.377, relativa al permiso de edificación N° 15.387, y 1.378, que reforma el permiso de edificación N° 15.386, ambas de 23 de noviembre de 2016, de la DOM-, vulneran el referido coeficiente de ocupación, pues de lo consignado en las atingentes láminas 000 “PLANTA PISO 1 NIVEL ACCESO” y en el plano 014 “CORTE A” -concerniente éste a la modificación referida al edificio ubicado en Huérfanos N° 830-, es dable advertir que la construcción ubicada en Huérfanos N° 830, entre los 8,68 y 16,24 metros de altura ocupa un 0,75 de la superficie del terreno, y entre los 16,24 y 22,17 metros de altura, un 0,77 de esa área, y que la edificación ubicada en Huérfanos N° 840, entre los 8,68 y 12,46 metros ocupa un 0,87 de la misma superficie, y entre los 12,46 y 16,24 metros, un 0,83 de dicha área. Adicionalmente, cabe precisar que entender que es factible calcular el coeficiente de ocupación de suelo de los pisos superiores de la forma en que se efectuó en los permisos en cuestión, esto es, dividiendo con un desnivel un piso para dar lugar a dos o más pisos, en que cada uno de ellos cuente con un coeficiente de ocupación de suelo de los pisos superiores inferior al máximo permitido, importaría la posibilidad de dejar sin aplicación esa norma urbanística, pues la suma de las superficies de estos últimos a una misma altura puede resultar ser equivalente al 100% de la superficie del terreno. En tales condiciones, y dado que no se han aportado otros antecedentes o elementos de juicio cuyo análisis permita variar lo sostenido en el dictamen N° 17.766, de 2017, de este origen, se ha resuelto no acoger la reconsideración solicitada. Siendo ello así, procede que esa entidad edilicia dé cumplimiento al anotado pronunciamiento, debiendo informar a la Coordinación Nacional de Seguimiento y Apoyo al Cumplimiento de la División de Auditoría de este Órgano Fiscalizador, en el plazo de 15 días contado desde la recepción del presente oficio. Transcríbase a la Secretaría Regional Ministerial Metropolitana de Vivienda y Urbanismo. Saluda atentamente a Ud., Jorge Bermúdez Soto Contralor General de la República