Dictamen N° 17766/2017

N° 17.766 Fecha: 17-V-2017 Esta Contraloría General, a través de su dictamen N° 72.776, de 2015, indicó, en resumen, que la Dirección de Obras de la Municipalidad de Santiago (DOM) al emitir su opinión favorable acerca de la demolición de la “Galería Imperio”, ubicada en calle Huérfanos N°s. 830 y 840 e inserta en la Zona de Conservación Histórica A1-Micro Centro del Plan Regulador Comunal de Santiago (PRC) -aprobado por la resolución N° 26, de 1989, de la Secretaría Regional Ministerial Metropolitana de Vivienda y Urbanismo (SEREMI) y modificado en lo que interesa por los decretos Sección 2 a N°s. 170, de 2005 y 900, de 2008, de ese municipio-, no dio cumplimiento a lo dispuesto en el inciso penúltimo del artículo 5.1.4. de la Ordenanza General de Urbanismo y Construcciones (OGUC) -sancionada en el decreto N° 47, de 1992, del Ministerio de Vivienda y Urbanismo-, toda vez que para formular su parecer tuvo como sustento el informe elaborado por el arquitecto responsable del proyecto, el que no contenía referencia alguna a razones de seguridad o de fuerza mayor para proceder a esa demolición, tal como lo exige ese precepto. Además, apuntó, en síntesis, que los permisos de edificación N°s. 15.386 -para la ejecución en el inmueble de calle Huérfanos N° 840, de un edificio de 12 pisos más terraza, destinado a comercio y servicios- y 15.387 -para construir en la propiedad de calle Huérfanos N° 830 un edificio con iguales características y destinos-, ambos de 2013, permitieron superar la altura de 35,5 metros fijada en el artículo 30 del PRC, alcanzando una de 42,90 metros, lo que no se ajusta a derecho, por lo que esa entidad edilicia debía adoptar las medidas que resultaran procedentes frente a la observación advertida. Luego, que a través del dictamen N° 22.791, de 2016, de este origen -que atendió lo informado por las reparticiones públicas que en aquel se pormenorizan y rechazó la solicitud de reconsideración atingente a lo indicado en el párrafo que antecede-, se manifestó que esa municipalidad debía adoptar las medidas destinadas a que en lo sucesivo, se dé cumplimiento al criterio contenido en ese pronunciamiento, en lo relativo a la exigencia prevista en el citado artículo de la OGUC. En esta oportunidad, la señora María Gabriela Seguel Roa y don Matías Gause Swett, en nombre, según indican, de la comunidad “Edificio Imperio Número 1”, ubicado en la calle Paseo Estado N° 235, de la referida comuna, reclaman en contra de la DOM, por haber otorgado los citados permisos de edificación, toda vez que las construcciones que ahí se ejecutan, en la parte que colinda con el edificio a que aluden los ocurrentes, no cumpliría con la rasante regulada en el artículo 2.6.3. de la OGUC, pues la distancia entre uno de los edificios en ejecución y el de esa comunidad sería aproximadamente de 3 metros y no de 10 -como correspondería conforme a ese precepto-, impidiendo el asolamiento de una parte de esa construcción. Apuntan, además, que efectuado igual reclamo ante la SEREMI, a la fecha no lo ha atendido. Requeridos sus pareceres, la SEREMI y el señalado municipio informaron, en similares términos, que la zona en que se emplazan los inmuebles en análisis permite el sistema de agrupamiento continuo y tienen un coeficiente de ocupación de suelo, para usos distintos de vivienda, de un 1,00, de modo que se puede utilizar la superficie del terreno en un 100% de deslinde a deslinde, sin que aplique la anotada regla de la rasante. Añaden, que se tramitaron modificaciones a dichos permisos con el fin de disminuir la altura de las edificaciones. Sobre el particular, es menester precisar que el inciso tercero del artículo 2.6.3. de la OGUC establece que “Las normas de distanciamiento y rasantes contenidas en el presente artículo se aplicarán en forma simultánea y regirán para las edificaciones aisladas, las partes aisladas de edificaciones pareadas y las que se construyan en sectores en que el Instrumento de Planificación Territorial permita edificación aislada por sobre la altura máxima de la edificación continua”. Luego, se aprecia que las construcciones aprobadas por los permisos de edificación de que se trata se emplazan en la Zona A, “Zona de Conservación Histórica A 1-Micro Centro”, del PRC, en la que se prevé, en lo que importa, una altura máxima de 35,5 metros, un coeficiente de ocupación de suelo de 1,00 hasta una altura máxima de 9 metros, y de 0,70 para pisos superiores sobre los 9 metros de altura, un sistema de agrupamiento continuo y se prohíbe la edificación aislada sobre la continua. En ese contexto, considerando que los inmuebles por los que se reclama se acogen al sistema de agrupamiento de edificación continua, no resultan aplicables, en la especie, las normas de rasantes y distanciamientos contenidas en el citado artículo 2.6.3., motivo por el cual no se acoge el reclamo en análisis. Por otra parte, en torno a la supuesta afectación de las servidumbres a que se refieren los ocurrentes en la presentación en estudio, cumple con señalar que dicha materia, al ser una problemática suscitada entre particulares, resulta ajena a las competencias de esta Contraloría General, haciendo presente, además, a propósito de lo reclamado sobre el particular, que la SEREMI evacuó la respuesta requerida por los interesados, a través de su oficio N° 5.065, de 3 de octubre de 2016. Sin perjuicio de lo anterior, y no obstante consignar que como se señaló precedentemente los citados permisos de edificación N°s. 15.387 y 15.386, aprueban dos construcciones a emplazarse, cada una de ellas, en un predio distinto -y de diverso dueño-, respecto de los que no se contempla fusión, se aprecia de los documentos y de los planos remitidos en esta oportunidad, que estos últimos instrumentos grafican un solo proyecto, consistente en un mall, toda vez que las divisiones que se dibujan mediante una línea imaginaria -que atraviesa pasillos, separa las oficinas del pasillo que les sirve de acceso y los ascensores de los pasillos a los que sirven, divide el patio de comidas, el patio interior y las plantas libres destinadas a oficinas- no se materializan a través de un muro cortafuego, medianero o divisorio, supuesto necesario para concluir que se está frente a dos proyectos distintos, ubicados, cada uno, en la totalidad del predio correspondiente. En este sentido debe recordarse, además, que el inciso séptimo del artículo 2.6.2. de la OGUC, previene que las edificaciones aisladas, pareadas o continuas, los muros medianeros o de adosamiento podrán contemplar vanos, siempre que se cuente con autorización del propietario del predio vecino y no se afecten las condiciones de seguridad o las normas urbanísticas o las exigencias derivadas del artículo 2.4.3. de esa ordenanza, agregando que dichos vanos deberán estar contemplados en el proyecto de estructuras, sin que la situación que se analiza se encuadre en la hipótesis de dicho inciso séptimo. Asimismo, se observa de los nuevos antecedentes que se acompañan, que ambos permisos vulneran el coeficiente de ocupación de los pisos superiores permitidos en el PRC, toda vez que de acuerdo con los cuadros contenidos en las respectivas láminas 000, “PLANTA PISO 1 NIVEL ACCESO”, y plano 012 “CORTE A”, el proyecto aprobado por el permiso de edificación N° 15.386 considera un coeficiente de ocupación de los pisos superiores de 0,78 desde una altura de 8,68 metros hasta una altura de 12,46 metros, y el proyecto sancionado por el permiso de edificación N° 15.387, contempla un coeficiente de ocupación de los pisos superiores de 0,83 desde una altura de 8,68 metros hasta una altura de 12,46 metros. Por su parte, cumple con hacer presente que las edificaciones proyectadas en los planos atingentes a las modificaciones de ambos proyectos, cuyo objetivo principal dice relación con la disminución de la altura observada de ambos inmuebles, de 42,90 metros a 35,44 metros más un piso retirado -aprobadas por las resoluciones N°s. 1.377, relativa al permiso de edificación N° 15.387, y 1.378, que reforma el permiso de edificación N° 15.386, ambas de 23 de noviembre de 2016, de la DOM-, vulneran el coeficiente de ocupación de los pisos superiores, pues consideran un coeficiente de ocupación de 0,75 desde una altura de 8,68 metros hasta una altura de 12,46 metros. Además, el edificio ubicado en Huérfanos N° 830, supera el coeficiente de ocupación de los pisos superiores en el cuarto piso, pues los denominados pisos “4” y “5” no pueden estimarse como pisos distintos para efectos de dicho cálculo, considerando que no se superponen sino que solo se grafica un desnivel entre ambos, de modo que al sumar las superficies de estos, tal coeficiente de ocupación es mayor al 0,70 permitido. Lo mismo se aprecia respecto de los pisos “6” y “7” de dicha edificación y en los pisos “4” y “5” del edificio ubicado en Huérfanos N° 840. En mérito de lo anterior, procede que esa DOM arbitre las medidas tendientes a ajustar su actuación a las normas del PRC, informando de dicha circunstancia a la División de Infraestructura y Regulación de esta Contraloría General, en el plazo de 15 días contado desde la recepción del presente dictamen. Transcríbase a la Secretaría Regional Ministerial Metropolitana de Vivienda y Urbanismo y a los interesados. Saluda atentamente a Ud., Jorge Bermúdez Soto Contralor General de la República