Dictamen N° 44533/2009

N° 44.533 Fecha: 17-VIII-2009 Se han dirigido a esta Contraloría General, los señores Patricio Herman Pacheco, en representación de la Fundación Defendamos la Ciudad y Hugo Unda Díaz, ex concejal de la Municipalidad de Las Condes, solicitando la reconsideración del oficio N° 36.865, de 2006, por el cual se concluyó que la Dirección de Obras Municipales de Las Condes otorgó correctamente el permiso de edificación N° 122, de 2005, en cuanto se basó en un anteproyecto que se encontraba vigente y respetando las exigencias del plan regulador en materia de estacionamientos. En esta oportunidad, los peticionarios insisten en que el permiso de edificación aludido fue otorgado irregularmente, tanto porque se concedió después de un año de aprobado el anteproyecto, aplicando normas que no se encontraban vigentes, como porque se habrían cometido transgresiones al plan regulador, respecto del estándar de estacionamientos y uso de suelo, además de la normativa establecida en la Ordenanza General de Urbanismo y Construcciones, para los conjuntos armónicos y la escala de equipamiento, aspectos que serán abordados a continuación, en el orden expuesto. a) Supuesta irregularidad relativa a la vigencia del anteproyecto N° 233/03. A fin de contextualizar esta alegación, cabe recordar que con fecha 24 de junio, de 2005, la Dirección de Obras de la Municipalidad de Las Condes otorgó el permiso de edificación N° 122, respecto de un proyecto inmobiliario destinado a los rubros de servicios profesionales -oficinas-, hotel, centro de convenciones y vivienda, y cuyo anteproyecto N° 233/03, había sido aprobado el 26 de febrero de 2004. En este sentido, estiman los peticionarios que el permiso de edificación aludido se otorgó cuando ya no se encontraba vigente el anteproyecto respectivo, con lo cual se permitió la construcción de dos edificios, de 27 y 30 pisos, en circunstancias que el límite máximo de altura, a su entender, de acuerdo a la modificación del Plan Regulador aprobado en diciembre de 2003, era de 15 pisos. Al respecto, cabe reiterar que en virtud del artículo 1.4.11. de la Ordenanza General de Urbanismo y Construcciones, el anteproyecto mantiene su vigencia por el período de seis meses o un año -según corresponda-, respecto de todas las condiciones urbanísticas del Instrumento de Planificación Territorial respectivo y de las normas de la Ordenanza General de Urbanismo y Construcciones consideradas en aquél y con las que se hubiere aprobado, para efectos de la obtención del respectivo permiso de edificación. Asimismo, según las directrices impartidas por el organismo competente en la materia, esto es, las contenidas en las circulares N°s 333, de 2002 -DDU 112- y 143, de 2006 DDU 166-, de la División de Desarrollo Urbano del Ministerio de Vivienda y Urbanismo, la validez de los anteproyectos se inicia desde la fecha de su aprobación, disponiendo el particular de todo el período de vigencia -un año en la especie-, para ingresar la solicitud de permiso correspondiente a la Dirección de Obras Municipales, conservando así el permiso de edificación o urbanización que se otorgue, las normas urbanísticas del Instrumento de Planificación Territorial con las que éste fue aprobado. Lo anterior, sin embargo, no significa que en ese lapso deba otorgarse efectivamente el respectivo permiso, sino que desde la data de dicha aprobación el particular tiene el plazo de un año para ingresar la solicitud del permiso correspondiente a la Dirección de Obras Municipales. De esta manera, y del estudio de los antecedentes recabados, se pudo establecer que el aludido anteproyecto fue ingresado a tramitación el 12 de noviembre de 2003, siendo aprobado por la Dirección de Obras Municipales, el 26 de febrero de 2004, mientras que posteriormente, mediante solicitud N° 163-2003, de 5 de noviembre de 2004, se requirió a dicha autoridad el correspondiente permiso de edificación, dándose correcto cumplimiento a lo señalado por el artículo 1.4.11. de la Ordenanza General de Urbanismo y Construcciones, acorde las directrices del Ministerio de Vivienda y Urbanismo, ya citadas. En consecuencia, el aludido permiso de edificación se otorgó -en junio de 2005- estando vigente el plazo que contempla la disposición citada para presentar la solicitud de permiso de edificación, y por tanto, ello permitió que se aplicaran al proyecto inmobiliario en cuestión las normas urbanísticas vigentes a la época de la solicitud del anteproyecto, en noviembre de 2003, de manera que no le resultaron aplicables a ese proyecto en particular las modificaciones al Plan Regulador Comunal de Las Condes, aprobadas por decreto alcaldicio N° 3.218, publicado en el diario oficial el 5 de diciembre de 2003, por el que se limitó en la zona la edificación a la altura máxima de 15 pisos. Por consiguiente se confirma el oficio N° 36.865, de 2006, cuyas conclusiones ya han sido revisadas y confirmadas mediante los oficios N°s 54.146 y 62.716, ambos de 2006 y 19.439 y 40.024, ambos de 2007. b) Posible infracción al artículo 1.4.9. de la Ordenanza General de Urbanismo y Construcciones. Sostienen los recurrentes que el trámite de aprobación del anteproyecto excedió los plazos contemplados en el artículo 1.4.9. y siguientes de la referida Ordenanza, razón por la cual debió ser rechazado y no servir de base para la aprobación del permiso correspondiente. Sobre el particular, cabe recordar que la aludida disposición reglamentaria, dispone -en lo que interesa- que el Director de Obras Municipales deberá poner en conocimiento del interesado, por escrito, en un solo acto y dentro del plazo máximo que corresponda para la actuación requerida, la totalidad de las observaciones que estime deben ser aclaradas o subsanadas antes de aprobarse el anteproyecto o concederse el permiso. En la especie, se comprobó que, efectivamente, la Dirección de Obras Municipales, superó los plazos establecidos para emitir el acta de observaciones -quince días-, sin embargo, el peticionario de dicha solicitud dio respuesta a ésta dentro del plazo establecido para tales efectos -sesenta días-, situación que no puede afectar la validez del señalado permiso. En efecto, la jurisprudencia administrativa de este Organismo Fiscalizador, contenida, entre otros, en el dictamen N° 27.954, de 2006, ha concluido que el incumplimiento de los plazos establecidos por la normativa legal vigente por parte de la Dirección de Obras Municipales respectiva no invalida el acto cuestionado, toda vez que los particulares no pueden verse afectados por la lentitud o inactividad de la Administración. c) Supuesta infracción a las normas que regulan la dotación de estacionamientos. Sostienen los recurrentes, en síntesis, que la cantidad de estacionamientos proyectados contraviene lo dispuesto en el artículo 32 del Plan Regulador Comunal, subvalorándose la cantidad proyectada en función de la superficie útil, y no de la superficie total construida, como lo exige la citada normativa. En orden a esta alegación, es dable señalar que la cantidad de aparcamientos autorizados en el permiso de edificación N° 122, de 2005, se ajustó a lo preceptuado en el artículo 32 del Plan Regulador Comunal vigente para este proyecto de edificación, atendida la aprobación del anteproyecto en estudio, en cuya conformidad la base de dicho cálculo consideraba como factor la superficie útil del proyecto inmobiliario -definida por el artículo 7.1.2.4. del Plan Regulador Metropolitano de Santiago-, y no la superficie total construida, como plantean los recurrentes. En efecto, la cantidad de estacionamientos autorizados en el permiso de edificación en examen se ajusta a la normativa aplicable al anteproyecto N° 233/2003, que sustenta dicho permiso. Específicamente, respecto de cada una de las denuncias y atendidos los cuestionamientos en detalle realizados por los peticionarios, cabe señalar, en primer término, que, conforme al punto 8° del permiso de edificación en análisis, parte del proyecto fue aprobado para el uso de servicios profesionales sin atención de público -oficinas-, razón por la que en dicho cómputo de estacionamientos no se consideró el porcentaje del 20% adicional contemplado en el numeral 6 del artículo 32 del Plan Regulador Comunal de Las Condes. Así también, en relación al centro de convenciones se contempló como superficie útil aquella destinada a los salones de reunión, no correspondiendo el incremento antedicho, toda vez que ese local tampoco reúne las exigencias del aludido numeral 6. Por su parte, la superficie del gimnasio fue incluida como parte del destino comercio, por lo cual en dicho cálculo de estacionamientos efectivamente se tuvo en cuenta el porcentaje adicional referido en los párrafos anteriores. En relación con el cálculo de estacionamientos en razón de las viviendas proyectadas, éste se efectuó en conformidad con lo señalado en el número 1 del artículo 32 del Plan Regulador Comunal de Las Condes, el cual contempla un incremento de un 15% para visitas, según lo exige la nota 5 del cuadro 10 del artículo 7.1.2.9. del Plan Regulador Metropolitano de Santiago. Enseguida, en relación con el cálculo de los estacionamientos destinados al hotel proyectado, conviene precisar que el incremento del 15% citado precedentemente para viviendas no resulta aplicable en la especie, toda vez que, de acuerdo a lo preceptuado en el articulo 1.1.2. de la Ordenanza General de Urbanismo y Construcciones, el uso habitacional en el cual se fundamenta dicho porcentaje forma parte constitutiva de la definición de vivienda y no así del concepto de hotel. En síntesis, en lo que concierne a las observaciones realizadas al cálculo de los estacionamientos proyectados, cumple informar que los procedimientos utilizados en cada una de las situaciones analizadas anteriormente se encuentran ajustados a derecho. En consecuencia, se confirman las conclusiones del oficio N° 36.865, de 2006. d) Supuesta transgresión a las normas sobre uso de suelos. Sostienen los recurrentes que el proyecto aprobado se ubica fundamentalmente en las zona U-C2 -además de la U-V2- la cual restringe la superficie proyectada del uso de suelo "oficinas" a una considerablemente menor a la aprobada. Respecto del uso de suelo de la zona UC2 -uso comercial N° 2-, se constató, conforme lo detalla el cuadro incluido en el artículo 40 del Plan Regulador de Las Condes -el cual determina los usos de suelos permitidos a escala vecinal, comunal y metropolitana, dependiendo del perfil de la calle que enfrente a los predios involucrados-, que no es efectivo lo señalado por los recurrentes en cuanto a que existan restricciones para el uso de suelo denominado "servicios profesionales" -oficinas en la especie-, toda vez que, conforme señala el mismo instrumento de planificación en el artículo 45 y el certificado de informes previos N° 967, de 2003 -constitutivo del expediente del permiso de edificación en comento-, los perfiles de las calles que comprenden los límites del predio en estudio, tienen secciones que permiten la implementación de dicho equipamiento sin mediar restricciones. e) Supuesta irregularidad en relación a las condiciones para acogerse a las normas sobre "conjuntos armónicos". El proyecto, a juicio de los recurrentes no cumpliría con las condiciones mínimas para acogerse a los beneficios constructivos de conjunto armónico, ya que los accesos considerados se contemplan por las calles Carmencita y Augusto Leguía, ninguna de las cuales cuenta con los perfiles mínimos establecidos en el artículo 2.6.4. de la Ordenanza General de Urbanismo y Construcciones. Al respecto, es dable concluir de los antecedentes estudiados que, según señala, tanto el permiso de edificación N° 122, como el Informe del revisor Independiente N° 1076-A, de 2005, el proyecto se acogió al aumento de un cincuenta por ciento de constructibilidad por condición de uso de suelo detallado en el numeral 2 del artículo 2.6.4. de la Ordenanza General de Urbanismo y Construcciones, en su texto vigente a la época de solicitarse la aprobación del pertinente anteproyecto, esto es, estar destinado a equipamiento como uso de suelo, de una superficie total no inferior a 2.500 metros cuadrados, que deslinde, al menos, por uno de sus costados, con una calle existente o consultada en el Plan Regulador respectivo, de un ancho mínimo de 30 metros, con calzada de un ancho total mínimo de 14 metros. Como puede advertirse de la disposición citada, ésta no requiere, contrariamente a lo señalado por los recurrentes, que el acceso del proyecto tenga necesariamente que enfrentar al tipo de calle como la especificada, en la especie, Avenida Isidora Goyenechea, deslinde sur del predio, sino que sólo dispone la obligación de que uno de los deslindes del proyecto cumpla con las condiciones anotadas. Con todo, cabe agregar que mediante resolución ordinaria N° 1.384, de 2004, en conformidad con lo preceptuado en el artículo 2.4.3. de la Ordenanza General de Urbanismo y Construcciones, el proyecto en análisis cuenta con el Estudio de Impacto sobre el Sistema de Transporte Urbano correspondiente, aprobado por la Secretaría Ministerial Metropolitana de Transportes y Telecomunicaciones. f) Aplicación del artículo 2.1.36. de la Ordenanza General de Urbanismo y Construcciones. Al respecto, cumple con señalar que según el artículo 2.1.36. de la Ordenanza General de Urbanismo y Construcciones, en su texto vigente a la época de ingreso de la solicitud de aprobación del pertinente anteproyecto, los equipamientos que no requieren más de 800 estacionamientos -como el de la especie- correspondían a la categoría de medianos, y podían emplazarse en predios que enfrentaban vías troncales. Ahora bien, en la situación que se analiza, el predio en que se emplaza el proyecto enfrenta la Avenida Isidora Goyenechea, la que figura en el Certificado de Informes Previos -emitido el 4 de junio de 2003-, como troncal. Habida consideración de lo precedentemente expuesto, cabe concluir que no procede reconsiderar el dictamen N° 36.865, de 2006, ni tampoco acoger las impugnaciones formuladas respecto del permiso de edificación N° 122, de 2005, otorgado por la Dirección de Obras Municipales de Las Condes. Por orden del Contralor General de la República Sonia Doren Lois Subcontralor General