Dictamen N° 22420/2019

N° 22.420 Fecha: 28-VIII-2019 La II Contraloría Regional Metropolitana de Santiago ha remitido a este Nivel Central las presentaciones de la referencia, mediante las cuales el señor Italo Bruno Corbo Lioi reclama en contra de la Dirección de Obras de la Municipalidad de Las Condes (DOM), por el otorgamiento del permiso de edificación (PE) N° 60, de 2015, concerniente a dos edificios de 7 pisos de altura, más un piso retirado, sala de máquinas y subterráneos, emplazados en el Área E-Am1’ y en la zona de uso de suelo UV, del Plan Regulador Comunal de Las Condes (PRC), promulgado por la resolución N° 8, de 1995, del correspondiente Gobierno Regional. Sobre el particular, y teniendo en cuenta los pareceres recabados de la Subsecretaría y la Secretaría Regional Ministerial Metropolitana, ambas de Vivienda y Urbanismo, y de la singularizada municipalidad, se ha estimado pertinente resolver los aspectos planteados por el recurrente en el orden que a continuación se expone. a) En cuanto a que el titular del PE no habría subsanado lo observado por la singularizada Contraloría Regional en su Informe Final N° 950, de 2016 -en el sentido de que el proyecto que autoriza sobrepasa el porcentaje de ocupación de suelo de 0,3, permitido en la tabla D) de la citada Área E-Am1’, contenida en el N° 7 del artículo 38 del PRC-, cabe hacer presente que mediante su resolución N° 65, de 2019, la DOM aprobó la modificación del permiso en comento, disminuyéndose la superficie total del primer piso, lo que permitió cumplir con la normativa atingente a este aspecto, de modo que no se ha acogido la alegación que formula el interesado. b) Respecto a que el proyecto habría sobrepasado el coeficiente de constructibilidad, pues en el cálculo de la superficie de las viviendas no se habría considerado el prorrateo de las superficies comunes, es menester expresar que el artículo 6.1.5. de la Ordenanza General de Urbanismo y Construcciones (OGUC) -sancionada por el decreto N° 47, de 1992, del Ministerio de Vivienda y Urbanismo-, después de señalar, en lo que interesa, que para el cálculo de la superficie edificada por unidad de vivienda o departamento, se aplicará lo dispuesto en el artículo 5.1.11. de ese cuerpo normativo, precisa que, “Con todo, no se contabilizará como parte de la misma la superficie edificada que le corresponde en el prorrateo de los bienes comunes, si ésta es inferior al 20% de la superficie de cada vivienda o departamento. Consecuentemente, cuando la superficie común habitacional del proyecto sea inferior al 20% de la superficie útil habitacional, dicha superficie común no se contabilizará para la aplicación del coeficiente de constructibilidad”. Luego, que el inciso segundo del mismo artículo preceptúa que “En caso que la superficie común indicada en el inciso anterior sobrepase el porcentaje señalado, el excedente deberá prorratearse y sumarse a la superficie útil de los departamentos, además de contabilizarse para la aplicación del coeficiente de constructibilidad”. En ese contexto, es dable advertir que de acuerdo a la información indicada en la singularizada resolución de modificación N° 65 y en el correspondiente plano MP 001, la superficie común edificada es inferior al 20% de la superficie útil edificada, por lo que, a diferencia de lo expresado por el peticionario, no existen superficies que prorratear. Dado ello, y que el coeficiente de constructibilidad proyectado -correspondiente a 2.23-, se enmarca en el permitido para la enunciada Área E-Am1’, en la comentada tabla D), esto es, 2.34, no se ha acogido el reclamo en esta materia. c) En lo que atañe a que el proyecto contempla un “piso retirado” -superándose a raíz de ello la altura máxima establecida-, lo que carecería de sustento jurídico, debe advertirse que el artículo 17 del PRC prescribe que “Sin perjuicio de las normas de altura máxima aplicables para los proyectos de densificación reglamentados en las diferentes áreas de edificación alta y media, se permitirá sobre dichas alturas máximas la construcción de un piso retirado habitable, de hasta 4,0 m de altura, conformado por planos verticales de fachada, inscrito dentro de la rasante respectiva del área en que se emplaza y cuya superficie construida será equivalente como máximo a un 65% de la superficie de la planta inmediatamente inferior. Sobre este piso retirado sólo se permitirán salas de máquinas, ductos o cualquier otra construcción para sustentar instalaciones, siempre y cuando estas estén incorporadas a la arquitectura del proyecto. El piso retirado no se contabilizará como parte de la altura total de la edificación”. Asimismo, que las normas previstas en materia de altura y “piso retirado”, en el citado artículo 17, en el parecer de esta Entidad de Fiscalización, se encuentran entre aquellos incentivos que el legislador determinó validar, por cuanto es posible entenderlo vinculado a condiciones que induzcan o colaboren en el mejoramiento de los niveles de sustentabilidad urbana, en el contexto de la preceptiva contenida en las leyes N° s 20.958 y 21.078, modificatorias de la Ley General de Urbanismo y Construcciones, sancionada por el decreto con fuerza de ley N° 458, de 1975, del Ministerio de Vivienda y Urbanismo -en particular del artículo quinto de la ley N° 21.078-, y no son contrarias al ordenamiento jurídico (aplica dictamen N° 27.405, de 2019). Dado lo anterior, y que el proyecto de que se trata se encuadra en la mencionada regulación, no cabe reproche que formular a lo obrado por la DOM al respecto. d) Acerca de la norma urbanística “densidad” aplicada al proyecto del caso, es dable indicar que en atención a que el instrumento de planificación no contempló límites para la misma en la zona donde se emplaza el proyecto -Zona E-Am1´-, esta, contrariamente a lo que entiende el interesado, debe entenderse libre, tal como lo manifiesta la citada entidad edilicia en el permiso de que se trata, de modo que tampoco corresponde efectuar una observación en este aspecto (aplica criterio contenido en el dictamen N° 89.856, de 2016, de este origen). e) Sobre lo alegado en orden a que los decretos alcaldicios N° s 4.474, 4.475, 4.476, 4.477, 4.478, 4.479, 4.480, 4.481, 4.482, 4.483, 4.484, 4.485 y 4.486, todos del año 2004 -que establecen regulaciones concernientes a las zonas de uso de suelo del PRC- habrían infringido las disposiciones del artículo 2.1.11. de la OGUC, procede también desestimar las consideraciones del interesado, habida cuenta que -más allá del tiempo transcurrido- de los antecedentes adjuntos aparece que tales decretos versarían sobre planos seccionales y, por ende, no se rigen por tal precepto reglamentario. f) En cuanto a la utilización del parámetro de “deslinde de contrafrente”, a efectos de fijar la norma urbanística de distanciamiento en el citado artículo 38 -cuestión, asimismo, cuya juridicidad rebate el reclamante-, corresponde del mismo modo descartar la formulación de un reproche, teniendo en consideración que el artículo 2.6.3. de la OGUC faculta a los planes reguladores comunales para fijar mayores exigencias que las establecidas en ese precepto en materia de distanciamientos (aplica dictamen N° 57.561, de 2016). g) Finalmente, en lo que atañe a las alegaciones del recurrente que configuran planteamientos genéricos sobre la juridicidad de distintos preceptos del PRC -a cuyo respecto no consta que hayan sido aplicados en el permiso de que se trata-, no corresponde, en esta oportunidad, dictaminar sobre el particular, habida cuenta, por lo demás, que no se aprecia que el interesado haya considerado al efecto la eventual aplicación de la regulación contenida en las antedichas leyes N° s 20.958 y 21.078. Saluda atentamente a Ud., Jorge Bermúdez Soto Contralor General de la República Dice: 27.405, debe decir 2.745