Dictamen N° 44279/2011

N° 44.279 Fecha: 13-VII-2011 Con motivo de presentaciones efectuadas por doña Claudia Cruells Cruells y don Marcelo Andrés Hernández Torres, relativas a la aplicación del artículo 2° transitorio de la ley N° 20.251 a los inmuebles a que aluden -norma que, en lo que importa, faculta a los propietarios de viviendas sociales, emplazadas en áreas urbana o rural, a regularizar, en las condiciones que indica, las ampliaciones que se hubieren efectuado en dichas viviendas-, esta Contraloría General, contando con los informes emitidos sobre la materia por la Subsecretaría de Vivienda y Urbanismo, el Servicio de Vivienda y Urbanización Metropolitano y las municipalidades de San Bernardo y de Puente Alto, ha estimado menester dictaminar acerca del concepto de vivienda social, de cuál es la autoridad competente para certificar el carácter social de una vivienda, y de la forma y oportunidad en que ello puede realizarse. En primer término, y en lo atinente al concepto de “vivienda social”, corresponde consignar que el decreto ley N° 2.552, de 1979, que transfirió al Ministerio de Vivienda y Urbanismo los programas de las denominadas “viviendas sociales”, dispone en su artículo 3°, inciso primero, que “para todos los efectos legales se entenderá por vivienda social la vivienda económica de carácter definitivo, destinada a resolver los problemas de marginalidad habitacional, financiada con recursos públicos o privados, cualquiera que sean sus modalidades de construcción o adquisición, y cuyo valor de tasación no sea superior a 400 unidades de fomento”. Agregan sus incisos segundo y tercero, respectivamente, que la tasación la hará la Dirección de Obras Municipales respectiva al solicitarse el permiso de edificación -considerando el valor del terreno, que será el del avalúo fiscal del inmueble, vigente a la fecha de la solicitud del permiso señalado, y el valor de construcción de la vivienda, según el proyecto presentado, que se avaluará conforme a la tabla de costos unitarios a que se refiere el artículo 127 del decreto con fuerza de ley N° 458, de 1976, de la aludida Secretaría de Estado, Ley General de Urbanismo y Construcciones-, y que “estas viviendas deberán cumplir, además, las características técnicas, de urbanización y de equipamiento que señalen los reglamentos que dicte el Presidente de la República por intermedio del Ministerio de Vivienda y Urbanismo”. En seguida, en lo que dice relación con el concepto de “vivienda económica”, a que se refiere el citado artículo 3°, cabe manifestar que éste se encuentra definido en el artículo 1° del decreto con fuerza de ley N° 2, de 1959, sobre Plan Habitacional, cuyo texto definitivo fue fijado por el decreto N° 1.101, de 1960, del Ministerio de Obras Públicas, según el cual, “se considerarán viviendas económicas para los efectos del presente decreto con fuerza de ley, las que se construyan en conformidad a sus disposiciones, tengan una superficie edificada no superior a 140 metros cuadrados por unidad de vivienda y reúnan los requisitos, características y condiciones que determine el Reglamento Especial que dicte el Presidente de la República”. Además, prescribe dicho precepto, en su inciso séptimo, y en lo que importa, que los edificios ya construidos, que al ser alterados o reparados se transformen en viviendas de una superficie edificada no superior a 140 metros cuadrados por unidad de vivienda, podrán acogerse a los beneficios, franquicias y exenciones de las viviendas económicas y se considerarán como tales para todos los efectos legales, siempre que reúnan las características, requisitos y condiciones señalados en el mismo. Cabe precisar que el reglamento a que alude el artículo antes mencionado, corresponde al Título 6 del decreto N° 47, de 1992, del Ministerio de Vivienda y Urbanismo, Ordenanza General de Urbanismo y Construcciones (OGUC), denominado “Reglamento Especial de Viviendas Económicas”, cuyo artículo 6.1.2. dispone que se entiende por vivienda económica “la que se construye en conformidad a las disposiciones del D.F.L. N° 2, de 1959; las construidas por las ex Corporaciones de la Vivienda, de Servicios Habitacionales y de Mejoramiento Urbano y por los Servicios de Vivienda y Urbanización y los edificios ya construidos que al ser rehabilitados o remodelados se transformen en viviendas, en todos los casos siempre que la superficie edificada no supere los 140 m2 y reúna los requisitos, características y condiciones que se fijan en el presente Título”. Agrega ese precepto que se entiende por vivienda social “la vivienda económica de carácter definitivo, cuyas características técnicas se señalan en este título, cuyo valor de tasación no sea superior a 400 unidades de fomento, salvo que se trate de condominios de viviendas sociales en cuyo caso podrá incrementarse dicho valor hasta en un 30%”. Por su parte, el artículo 6.1.4. de la OGUC señala que el carácter de vivienda social será certificado por el Director de Obras Municipales respectivo. Por último, en relación a los mencionados condominios de viviendas sociales -regulados en el Título IV de la ley N° 19.537, sobre Copropiedad Inmobiliaria-, es preciso señalar que, con arreglo a los artículos 39 y 40 de esa ley, se considerarán viviendas sociales las viviendas económicas de carácter definitivo, destinadas a resolver los problemas de la marginalidad habitacional, cuyo valor de tasación no exceda en más de un 30% el señalado en el decreto ley Nº 2.552, de 1979, y se considerarán condominios de viviendas sociales aquellos conjuntos que estén constituidos mayoritariamente por viviendas sociales. Dispone, igualmente, el inciso segundo del último artículo citado, que el carácter de vivienda social será certificado por el Director de Obras Municipales respectivo. Conforme a lo expresado y en armonía con la jurisprudencia de este Órgano de Fiscalización contenida, entre otros, en los dictámenes N°s 58.261, de 2007, 50.488, de 2008 y 47.670, de 2009, es dable concluir que existe una relación de género a especie entre los conceptos de vivienda económica y de vivienda social, de modo que la vivienda social, para ser considerada como tal, debe también satisfacer los requerimientos establecidos en los aludidos cuerpos normativos para las viviendas económicas. En lo atinente, por otra parte, a la autoridad competente para certificar el carácter social de una vivienda, corresponde, en seguida, consignar que según aparece de los artículos 6.1.4. y 40, inciso segundo, citados, ésta no es otra que el Director de Obras Municipales respectivo, quien, para tal efecto, debe tasar la vivienda de la forma prevista en dicha preceptiva, y en el antedicho artículo 3° del decreto ley N° 2.552, de 1979. Por último, en lo concerniente a la forma y momento en que puede emitirse la certificación de que se trata, cabe considerar que la normativa relativa a la materia no se refiere expresamente a dichos aspectos. Siendo ello así, debe tenerse presente que acorde con la acepción pertinente del Diccionario de la Lengua Española de la Real Academia, el vocablo “certificar” se define como “Hacer constar por escrito una realidad de hecho por quien tenga fe pública o atribución para ello”. De lo anterior, y en relación a la forma en que debe efectuarse la certificación de vivienda social, cabe concluir que ella ha de verificarse a través de un acto formal emanado de la Dirección de Obras Municipales que, cabe puntualizar, puede o no corresponder al respectivo permiso de edificación o recepción municipal. A su turno, acerca del momento en que puede realizarse la certificación en comento, corresponde consignar -teniendo presente que el último cuerpo legal citado señala, en su artículo 3°, que la correspondiente tasación debe efectuarse “al solicitarse el permiso de edificación”- que aquél, por regla general, guarda relación con la presentación de alguna solicitud destinada al otorgamiento de un permiso de edificación, sin que, no obstante, se advierta inconveniente de orden jurídico para que, reuniéndose los demás requisitos que resulten pertinentes -por ejemplo, que se trate de una vivienda económica-, la certificación de vivienda social pueda tener lugar posteriormente -desde luego, sobre la base de una tasación efectuada por la autoridad competente-, habida consideración de la naturaleza de dicha actuación. Ramiro Mendoza Zúñiga Contralor General de la República