Dictamen N° 87449/2015

N° 87.449 Fecha: 04-XI-2015 Se han dirigido a esta Contraloría General el señor Mauricio Molina Ariztía y doña Consuelo Repolles Rivadeneira, reclamando en contra del oficio circular N° 397, de 2014 (DDU N° 271), de la División de Desarrollo Urbano del Ministerio de Vivienda y Urbanismo, toda vez que, en su opinión, restringe la aplicación del artículo 67 de la Ley General de Urbanismo y Construcciones (LGUC), sancionada por el decreto con fuerza de ley N° 458, de 1975, del Ministerio de Vivienda y Urbanismo -en su texto modificado por la ley N° 20.703- solo a los casos que ahí se mencionan, sin considerar la historia fidedigna del establecimiento del último cuerpo legal señalado que incluiría otros supuestos en que se admite la modificación de deslindes de predios en áreas urbanas o rurales que han sido objeto de subdivisión de acuerdo al artículo 55 de la LGUC. A su vez, cuestionan el planteamiento del oficio circular N° 1.022, de 2007 (DDU ESPECÍFICA N° 95), de la nombrada división -en lo que se refiere a la imposibilidad de modificar los predios en los que se emplaza un proyecto aprobado acogido a las normas sobre conjuntos armónicos-, por cuanto del citado artículo 67 se desprendería que, en la medida que la modificación de los deslindes interiores de los terrenos que conforman el lote total no importe el aumento de su superficie, no se trataría de un nuevo inmueble y en consecuencia procede mantener las condiciones aplicables a dicho proyecto. Recabado su parecer, la Subsecretaría de Vivienda y Urbanismo manifiesta, en resumen, que la historia de la anotada ley N° 20.703, da cuenta del carácter excepcional de la modificación de deslindes, por lo que su objetivo no debe ser alterar sustancialmente la singularización de los inmuebles, a través de una subdivisión, sino obtener que la realidad jurídica registral concuerde con la realidad material del bien raíz inscrito. Enseguida, acerca de lo consignado en el aludido oficio N° 1.022, informa que concuerda con lo sostenido por los peticionarios en “el hecho que una modificación de deslindes interiores de los predios que forman el lote, no es nuevo predio y por ende no se trataría de un nuevo proyecto, siempre y cuando la modificación de deslindes se entienda en los términos consignados en la Circular DDU 271”. Sobre el particular, es pertinente apuntar que el artículo 24, letra a), N° 1, de la ley N° 18.695, Orgánica Constitucional de Municipalidades (LOCM) -en su texto modificado por la antedicha ley N° 20.703-, establece que a la unidad de obras municipales le compete velar por el cumplimiento de las disposiciones de la LGUC, del plan regulador comunal y de las ordenanzas correspondientes, para lo cual gozará, en lo que interesa, de la facultad de dar aprobación a las “fusiones, subdivisiones y modificaciones de deslindes de predios en las áreas urbanas, de extensión urbana, o rurales en caso de aplicación del artículo 55 de la Ley General de Urbanismo y Construcciones”. En concordancia con el citado precepto, el nombrado artículo 67 de la LGUC, señala que “Los proyectos de subdivisión, loteos, urbanización o modificación de deslindes de terrenos deberán ajustarse estrictamente a los trazados y normas que consulte el Plan Regulador y deberán llevar la firma del profesional competente de acuerdo con la ley N° 7.211 y la Ordenanza General. En caso de modificación de deslindes no podrán afectarse los derechos de terceros”. A continuación, el inciso segundo de la referida disposición indica que “Las modificaciones y rectificaciones de deslindes autorizadas por la Dirección de Obras Municipales se inscribirán en el Registro de Propiedad del Conservador de Bienes Raíces y se anotarán al margen de la inscripción de dominio respectiva”. Luego, es menester apuntar que a través de la mencionada DDU N° 271, la antedicha División de Desarrollo Urbano determinó, en resumen, que la tramitación de solicitudes de modificación de deslindes podrá ser requerida “cuando se verifiquen inconsistencias entre la realidad jurídica de un predio (planos, escrituras, inscripciones) con su realidad física, a objeto de concordarlas” y que la rectificación de deslindes corresponderá “cuando se constaten errores manifiestos en la anotación de las medidas o cotas de los deslindes o de la superficie de un predio, sea en el plano, memoria explicativa o cuadro de superficie, lo que derivaría en la incorrecta descripción de los mismos”. Ahora bien, del examen de las disposiciones señaladas, esto es los artículos 24, letra a), N° 1, de la LOCM y 67 de la LGUC, aparece que su tenor no considera las condiciones aludidas por la citada DDU N° 271 para la procedencia de la modificación o rectificación de deslindes. Enseguida, que a diferencia de lo manifestado en el informe emitido por la Subsecretaría de Vivienda y Urbanismo, del análisis de la historia fidedigna del establecimiento de la ley N° 20.703 resulta que el objeto de las referidas modificaciones a los descritos preceptos de la LOCM y la LGUC, fue resolver múltiples casos no controversiales de modificaciones o rectificaciones de deslindes mediante un procedimiento público, en sede administrativa, de predios en áreas urbanas, o rurales que han sido subdivididos conforme al artículo 55 de la LGUC. Así se advierte, vgr., de lo expresado en el mensaje presidencial que dio origen a la tramitación de la ley N° 20.703 y de lo sostenido por el entonces diputado Alfonso de Urresti en la Cámara de Diputados -Legislatura 360. Sesión 61. Fecha 31 de julio, 2012. Discusión general-, en orden a que uno de los propósitos de esa ley fue llenar “un vacío legal en relación con la aprobación de los planos de modificación de deslindes de predios ubicados dentro de los límites urbanos, o en los que se autoriza subdividir y urbanizar, de acuerdo con el artículo 55 de la Ley General de Urbanismo y Construcciones”, y a que “los directores de obras municipales tienen entre sus funciones la aprobación de los planos de loteo y subdivisión de terrenos en dichas áreas, por lo que es lógico que también puedan autorizar las modificaciones de deslindes de los predios”. Lo mismo acontece respecto de lo aseverado por el Ministerio de Vivienda y Urbanismo en minuta solicitada por la Comisión de Vivienda del Senado -Legislatura 361. Sesión 36. Fecha 27 de Junio de 2013. Segundo Informe de Comisión de Vivienda-, en el sentido, en lo pertinente, de que “El proyecto de ley resuelve un vacío existente en nuestra legislación, consistente en que las Direcciones de Obras Municipales no tienen facultad legal expresa para autorizar modificaciones de deslindes de predios, a pesar de que sí la tienen para autorizar acciones más complejas sobre el suelo, como autorizar loteos y subdivisiones, o autorizar modificación de deslindes entre unidades de un condominio, acogido a la ley de copropiedad inmobiliaria”. A su vez, en el mismo documento, se indica a modo ejemplar, que uno de los casos que resulta razonable sea aprobado por las direcciones de obras municipales “corresponde a dos o más propietarios de predios que resuelven modificar los deslindes comunes (entre ellos)”, y que “No se observa inconveniente en que, concurriendo en la solicitud todos los propietarios involucrados y cumpliéndose las normas urbanísticas referentes a los predios, pueda autorizarse un nuevo plano que grafique los nuevos deslindes y superficies”. En mérito de lo expresado, cabe concluir que no se advierte que el legislador hubiere excluido, de entre los supuestos en que puede tener lugar la modificación de deslindes, la hipótesis a la que aluden los requirentes en su presentación, sin perjuicio de que su procedencia en el caso concreto habrá de ser determinada por la atingente dirección de obras municipales, en la medida de que con esa actuación no se afecten derechos de terceros, y a la luz de la situación de hecho y la normativa aplicable al efecto. En razón de ello, deberán adoptarse las acciones pertinentes, destinadas a ajustar el criterio contenido en la precitada DDU N° 271, informando de ello a la Unidad de Seguimiento de la División de Infraestructura y Regulación de esta Contraloría General, en el plazo de 30 días contado desde la recepción del presente oficio. Luego, en otro orden ideas, y considerando que el artículo 2° de la LGUC dispone que las normas reglamentarias de aquel cuerpo legal tienen que ser reguladas en la Ordenanza General de Urbanismo y Construcciones, es menester expresar que con la mencionada DDU N° 271 la referida División de Desarrollo Urbano excedió las facultades de interpretación que le son propias en virtud de lo consignado en el artículo 4° de la LGUC, al sugerir requisitos para la procedencia de la rectificación y modificación de deslindes, por lo que ha de corregirse dicha situación, dentro del término otorgado anteriormente. Por su parte, en relación con la reclamación acerca de la DDU ESPECÍFICA N° 95, es dable anotar que en el N° 4 de ese oficio, se señala que “las normas legales y reglamentarias que regulan el urbanismo y construcciones vigentes, no contemplan la posibilidad de modificar el predio donde se emplaza un proyecto aprobado, o los predios cuando se trata de proyectos aprobados acogidos a las normas sobre conjuntos armónicos, sea a través de una fusión o subdivisión de terrenos, toda vez que estas actuaciones, implican la generación de un nuevo predio, con dimensiones, deslindes y características diferentes, en tal sentido, el proyecto que en aquel se ejecute, debe desarrollarse aplicando las normas urbanísticas que dan cuenta de las características del nuevo predio, por tanto se trata de un nuevo proyecto en un nuevo predio. Circunstancia extensiva a los proyectos acogidos a las normas sobre conjunto armónico aprobados en dos o más predios”. Como puede apreciarse, el nombrado oficio circular fue emitido con anterioridad a la vigencia de las normas legales precedentemente expuestas, por lo que corresponde que se complemente dicho pronunciamiento, incorporando los efectos que la citada modificación de deslindes produciría en un proyecto aprobado. Transcríbase a la referida Unidad de Seguimiento y a los interesados. Saluda atentamente a Ud., Patricia Arriagada Villouta Contralor General de la República Subrogante