Dictamen N° 41102/2014

N° 41.102 Fecha: 10-VI-2014 La señora Erika Carmona, y los otros ocurrentes que se individualizan, todos ellos, según exponen, en representación de la agrupación “Barrio Los Adoquines de Ñuñoa”, reclaman, en lo esencial, acerca del permiso de edificación N° 68, de 2013, de la Dirección de Obras de la Municipalidad de Ñuñoa (DOM) -que autorizó un edificio destinado a vivienda de cinco pisos y 12,48 metros de altura, más dos niveles subterráneos, emplazado en un terreno de 4.656,77 m2 de superficie-, ya que, a su juicio, se habría otorgado contraviniendo las normas urbanísticas de altura máxima, antejardines, distanciamiento y construcción en subterráneos, contenidas en el Plan Regulador Comunal de Ñuñoa (PRC), sancionado por el decreto alcaldicio N° 129, de 1989, y modificado, en lo que interesa, por los decretos alcaldicios N°s. 965, de 2004 y 1.315, de 2007, todos del mismo municipio. Agregan, además, que dicho permiso no cumpliría con las exigencias del artículo 11 de ese instrumento de planificación territorial, en lo concerniente a las plantaciones que indica y a la prohibición de uso exclusivo de los sectores que singulariza, ni con lo dispuesto en su artículo 14, relativo a la necesidad de contar con un estudio técnico en los casos que señala. Sobre el particular, y teniendo presente lo informado, a requerimiento de esta Sede de Control, por la mencionada entidad edilicia, es menester precisar que del estudio de los antecedentes adjuntos se aprecia que el proyecto de la especie se emplaza en la zona Z-4m, regulada en el artículo 26 de la Ordenanza Local del PRC (OL), en la que se permite en “Terrenos ≥ 1000 m2” una altura de edificación de “5 pisos, 14 m. de altura medidos desde el nivel de la solera”, de modo que, tratándose de este aspecto, no se advierte reproche que formular al permiso que se impugna. En seguida, en lo referente a la norma de antejardines -materia acerca de la cual los requirentes estiman aplicable el inciso primero del artículo 11 de la OL-, cabe destacar que la regulación de la zona en comento, luego de prever un antejardín mínimo de “5 m” en el caso de edificaciones “En uno a tres pisos”, se remite a dicho artículo tratándose de construcciones “En cuatro pisos”. El inciso primero de tal precepto dispone, en lo que interesa, que “La profundidad mínima de los antejardines, que se señala en el artículo 26 de la presente Ordenanza, sólo podrá exceptuarse en aquellos casos en que, en el costado de una cuadra, predominen en una longitud superior al 50% de ella antejardines de una determinada profundidad, en cuyo caso deberá exigirse como profundidad mínima de antejardín la ya existente; en todo caso, la profundidad mínima exigida no podrá ser inferior a tres metros”, agregando, en su inciso segundo, también en lo que importa, que “Los edificios de 4 o más pisos que se construyan en las Zonas Z-2, Z-2 A, Z-2 B, Z-3, Z-3 A, Z-3 B, Z-4 y Z-4 B, dejarán un antejardín de 8 m. como mínimo, que no podrá ser utilizado para estacionamiento de vehículos”. Como es dable advertir, no se observan elementos de juicio que permitan sostener que lo señalado en el inciso primero del citado artículo 11 constituya la regla de antejardín mínimo para edificaciones que excedan de 4 pisos, toda vez que aquél se limita a establecer una norma de excepción, aplicable en la hipótesis que la misma describe, de modo que no procede acoger los planteamientos que se formulan en este tópico. Luego, acerca de la exigencia de distanciamiento -que los interesados estiman en 5 metros, según la regulación prevista en el singularizado artículo 26 para los “edificios de 4 pisos”-, debe consignarse que el artículo 8° “Rasantes y Distanciamientos” del PRC prescribe, en su inciso primero, que “En lo que respecta a rasantes y distanciamientos se aplicará lo dispuesto en el Artículo 2.6.3 de la Ordenanza General de Urbanismo y Construcciones, salvo las disposiciones que expresamente se establecen en la presente Ordenanza y que afectan a determinadas zonas”. En ese contexto, este Ente de Control debe concluir que, en la especie, no existiendo parámetro expreso de distanciamiento para las edificaciones de más de 4 pisos en la zona en estudio, la autoridad debió estarse al referido cuerpo reglamentario, lo que aconteció en el permiso por el que se reclama, por lo que tampoco corresponde dar lugar a los planteamientos que en contrario se efectúan. A continuación, en lo que concierne a la construcción en subterráneos, es necesario apuntar que el antedicho artículo 8° de la OL establece, en su inciso final y en lo pertinente, que los subterráneos deberán mantener un distanciamiento mínimo de 2,5 metros en el borde exterior del muro del subterráneo y los deslindes del predio, con la excepción de ocupar el 100% del antejardín a partir del segundo subterráneo, permitiéndose en el nivel de solera y primer subterráneo únicamente rampas de acceso siempre que no ocupen más del 10 % del antejardín. Por su parte, en lo que atañe a la zona Z-4m, el artículo 26 de ese instrumento de planificación territorial previene, también en lo que interesa, que "Los espacios a ocuparse en el subsuelo, podrán acercarse hasta una distancia de 2 m del deslinde predial, a excepción de las rampas de acceso que podrán adosarse. No se permitirá el uso del subsuelo en el área de antejardín y la ocupación de éste será igual a un 70% del total del terreno". Puntualizado lo anterior, cabe hacer presente que del estudio de los antecedentes tenidos a la vista se observa que el proyecto autorizado contempla la existencia, en el primer subterráneo, de estacionamientos y bodegas en parte del subsuelo del antejardín que enfrenta a la calle La Giralda, lo que configura una infracción al artículo reseñado precedentemente. Idéntica situación acontece en relación con el antejardín de calle Coventry, en el que se advierte que parte de los estacionamientos N°s 22 y 23, así como la porción de una escalera, se emplazan en su subsuelo. En ese contexto, procede dar lugar a la denuncia de los recurrentes referida a este punto, razón por la cual ese municipio deberá arbitrar las medidas que correspondan atendida la infracción determinada, informando de ello a esta Contraloría General a la brevedad posible. Por otra parte, es preciso señalar que no se han acogido las alegaciones relativas a eventuales contravenciones a los artículos 11 -en lo tocante a las plantaciones que exige y a la prohibición de uso exclusivo de los sectores que singulariza- y 14 -respecto de la necesidad de contar con un estudio técnico en los casos a que alude- por cuanto se aprecia que tales disposiciones, en tanto no establecen normas urbanísticas, exceden el ámbito de acción propio de los planes reguladores comunales, de modo que no resulta pertinente que sean exigidas por la DOM. No obstante, procede que ese municipio realice las adecuaciones a que haya lugar al PRC, a fin de ajustarlo a la normativa legal y reglamentaria vigente (aplica el criterio contenido, entre otros, en el dictamen N° 34.617, de 2013, de este origen). Asimismo, han debido desestimarse las reclamaciones efectuadas por los recurrentes en relación con la ubicación de pilares y estacionamientos en el antejardín, toda vez que de los antecedentes analizados no se constataron irregularidades atinentes a la materia. Finalmente, es necesario anotar que la Secretaría Regional Ministerial de Vivienda y Urbanismo deberá, en lo sucesivo, pronunciarse expresamente acerca del asunto sometido a su conocimiento, no siendo suficiente, como ocurrió en esta ocasión, la sola remisión de un oficio dirigido a terceros en el que se expresa que no tiene objeciones que formular al permiso de edificación examinado. Transcríbase a la Secretaría Regional Ministerial Metropolitana de Vivienda y Urbanismo, a la Unidad de Seguimiento de la División de Infraestructura y Regulación de esta Entidad de Control y a los interesados. Saluda atentamente a Ud., Ramiro Mendoza Zúñiga Contralor General de la República