Dictamen N° 20055/2017

N° 20.055 Fecha: 01-VI-2017 Se ha dirigido a esta Contraloría General la Dirección de Obras de la Municipalidad de Ñuñoa (DOM), reclamando en contra del oficio N° 5.589, de 2016, de la Secretaría Regional Ministerial Metropolitana de Vivienda y Urbanismo (SEREMI) -mediante el cual se instruye a esa unidad corregir el Certificado de Informaciones Previas (CIP) N° 433, de igual anualidad, en el sentido de eliminar “el 80 % de profundidad máxima de la edificación continua, para el uso residencial en la Zona Z-1 A del Plan Regulador Comunal” en atención a que tal instrumento no contempló límites a esa norma urbanística, por lo que debe entenderse libre hasta un 100%-, pues a su juicio, aquella se encuentra definida en el instrumento de planificación territorial. A su turno, doña Nicole Andrea Sole Zarhi, en representación de Exxacon Desarrollo Inmobiliario S.A., requiere el rechazo de la reclamación antes reseñada, por cuanto, en su concepto y por las razones que detalla, el citado oficio N° 5.589, se ajusta a derecho. Recabados sus pareceres, informaron la Subsecretaría de Vivienda y Urbanismo y la SEREMI. Sobre el particular, es menester anotar que el artículo 4° de la Ley General de Urbanismo y Construcciones (LGUC) -sancionada por el decreto con fuerza de ley N° 458, de 1975, del Ministerio de Vivienda y Urbanismo-, prevé, en lo que atañe, que el nombrado ministerio, “a través de las Secretarías Regionales Ministeriales, deberá supervigilar las disposiciones legales, reglamentarias, administrativas y técnicas sobre construcción y urbanización e interpretar las disposiciones de los instrumentos de planificación territorial”. A su turno, que el artículo 1.1.2. de la Ordenanza General de Urbanismo y Construcciones (OGUC) -contenida en el decreto N° 47, de 1992, de la individualizada cartera de Estado-, define edificación continua como aquella “emplazada a partir de los deslindes laterales opuestos o concurrentes de un mismo predio y ocupando todo el frente de éste, manteniendo un mismo plano de fachada con la edificación colindante y con la altura que establece el instrumento de planificación”. A continuación, que el artículo 2.6.1. de la OGUC, prescribe, en su inciso primero, que “el agrupamiento de los edificios se determinará en los Planes Reguladores Comunales o Planes Seccionales y estará destinado a definir las alternativas de emplazamiento de éstos dentro de un predio”, y luego, en su inciso segundo, distingue tres tipos de agrupamiento de las edificaciones, esto es, aislada, pareada y continua. Posteriormente en su tercer inciso indica, en lo que importa, que “Los Planes Reguladores Comunales podrán establecer las características que deberán cumplir las edificaciones continuas, incluidas las posibilidades de retranqueos, encuentros con predios en que exista edificación aislada, y sitios esquina en zonas con antejardín obligatorio”. Luego, que el artículo 26 del Plan Regulador Comunal de Ñuñoa (PRC), aprobado por el decreto alcaldicio N° 129, de 1989, y modificado, en lo que atañe, por los decretos alcaldicios N°s 965, de 2004, y 1.315, de 2007, todos de la nombrada entidad edilicia, señala que la zona Z-1 A -aplicable al predio de la especie-, admite el uso de suelo residencial, estableciendo en su cuadro como normas urbanísticas, en lo que interesa, el sistema de agrupamiento -“hasta 17,50m continuo y aislado sobre 17,50m”-, y la altura de continuidad -“7m. mínimo y 17,50m. máximo, pudiendo también aumentar la altura en 1m. adicional para una correcta solución de antetecho”-, sin contemplar en ese cuadro la profundidad máxima de edificación. No obstante, a continuación del antedicho cuadro agrega que “Las restantes condiciones de subdivisión y edificación, tanto para el uso de suelo de equipamiento como para uso residencial, son iguales a las indicadas para usos de equipamiento en la zona Z-1”, en la que, en lo que incumbe, se prevé como “Profundidad máxima de edificación en las medianeras, bajo la altura de 7 m” un 80 %. Enseguida, que de los antecedentes tenidos a la vista se aprecia que el singularizado oficio N° 5.589, de 2016, de la SEREMI, consignó en función de las facultades que le otorga el citado artículo 4° de la LGUC, que en el predio respecto del cual se emitió el CIP, no era aplicable la comentada regulación de la zona Z-1, ya que esta permite solo hasta una altura máxima de 7 metros. Añade que por tal razón debe entenderse que no se ha señalado norma de profundidad para la zona Z-1 A y, por ende, es libre hasta el 100% acorde con lo expresado en el dictamen N° 45.217, de ese mismo año, de este origen. A su vez, que el oficio N° 8, de la apuntada anualidad, de la Secretaría Comunal de Planificación Asesoría Urbana del aludido municipio, determinó que aun cuando esa norma se refiere a una altura diversa a la permitida en la zona Z-1 A, rige en ésta y corresponde extender a los 17,5 metros el 80% de la “profundidad máxima de edificación en las medianeras”. Pues bien, en primer término es del caso manifestar que esta Sede de Control entiende que la norma consultada, no obstante su denominación en el PRC, se refiere a la profundidad máxima de edificación continua. Seguidamente, es dable consignar del tenor literal del aludido artículo 26, que el planificador, si bien no apuntó en el cuadro de uso de suelo residencial de la zona Z-1 A, la profundidad máxima de edificación, previó cual sería ésta al disponer, en el mismo precepto, que las restantes condiciones de subdivisión y edificación para el uso de suelo residencial son iguales a las establecidas para el equipamiento en la zona Z-1. De ello resulta -contrario a lo manifestado por las reparticiones que informaron y lo indicado en el citado oficio N° 5.589-, que la norma de que se trata sí fue determinada, no siendo atendible lo sostenido por la SEREMI respecto de que la remisión a la zona Z-1 no es aplicable debido a que “las características establecidas para la edificación continua en la Zona Z-1 A, son muy diferentes y no son homologables a las características de la edificación continua establecidas para la Zona Z-1”, por cuanto tal conclusión no considera lo reglado expresamente por el planificador. Enseguida, es del caso precisar que no es objetable que el CIP haga extensible esa preceptiva hasta la altura máxima de la zona Z-1 A -de 17,5 metros-, toda vez que si bien, tal como se mencionó, la regulación pertinente en la zona Z-1 dispone una profundidad máxima de edificación continua de 80 % “bajo altura de 7 m.”, esta última mención solo obedece a que la altura máxima de continuidad en dicha zona es, precisamente, de 7 metros, de lo que se sigue que de la misma no se aprecia un elemento que permita -en la zona Z-1 A y para el uso residencial-, restringir la altura para la que se fija la norma de profundidad. De esta forma, no se advierte reproche que formular a lo consignado en el aludido certificado. En otro orden de consideraciones, cabe anotar en cuanto a la regulación prevista en los cuadros de las zonas Z-1 y Z-1 A, que la LGUC y la OGUC no contemplan la posibilidad de que ese instrumento de planificación territorial fije un coeficiente “máximo” de ocupación de suelo en razón de una determinada “altura” -en lugar de coeficiente de ocupación de los pisos superiores-; la rasante en el fondo “cuando coincida con límite de Zona; el “Retiro mínimo de la edificación aislada respecto a la línea oficial”; el “Retiro mínimo de la línea oficial”, exigencias relativas al acceso y salida desde las áreas de estacionamientos o a la “segregación funcional parcial con su entorno”. Del mismo modo, no corresponde incluir alturas “mínimas” de edificación, establecer la exigencia de antejardín con carácter optativo, definirlo en función de una determinada vía ni el requerimiento de aquel previsto para los “predios esquina con retorno 50% aprox. de la longitud de la cuadra previo V°B° del Director de Obras”, y tampoco destinar el 30% del total del terreno a área libre de esparcimiento (aplica, entre otros, los dictámenes N°s 32.020, de 2009, 23.209, de 2011, 52.696, de 2013, y 52.752, de 2014, de este origen). Por lo anterior, procede que esa corporación adopte las medidas tendientes a efectuar las adecuaciones pertinentes en el referido instrumento de planificación territorial, con el objeto de ajustarlo a la normativa legal y reglamentaria aplicable, informando sobre el particular a la Coordinación Nacional de Seguimiento y Apoyo al Cumplimiento de la División de Auditoría de esta Contraloría General, dentro del plazo de 15 días contado desde la recepción del presente oficio (aplica criterio de los dictámenes N°s 34.617, de 2013, 72.095, de 2015, y 11.765, de 2017, de esta Contraloría General). Transcríbase a la Subsecretaría y a la Secretaría Regional Ministerial Metropolitana, ambas de Vivienda y Urbanismo y a la interesada. Saluda atentamente a Ud., Jorge Bermúdez Soto Contralor General de la República