N° 24.340 Fecha: 07-V-2010 Se ha dirigido ante la Contraloría Regional de Valparaíso –referencia N° 4.926, de 2009- don Oscar Enrique Kester Monge, denunciando, en síntesis, que la Dirección de Bienestar Social de la Armada de Chile vendió a Asesorías de Inversiones Punto de Equilibrio Limitada un inmueble ubicado en calle Cristóbal Colón s/n esquina de calle Lautaro, sector Península “Los Molles”, de la comuna de Quintero, en la suma de $101.000.000, quien a su vez lo vendió a Fondo de Inversión Los Andes S.A., en $102.000.000, según consta en copias de los repertorios N°s. 1075 y 1076, ambos de 27 de mayo de 2008, del Conservador de Bienes Raíces de Quintero. Agrega que el día 24 de abril de 2009, se registró con el repertorio N° 1.579 del Conservador de Bienes Raíces de Quintero, la venta realizada por la sociedad anónima aludida en favor del Comité de Vivienda “Las Esforzadas”, del inmueble singularizado como lote A-1, con una superficie de 18.659,88 metros cuadrados, resultante de la subdivisión del bien raíz a que se alude en el párrafo precedente, el que adquirió por compraventa celebrada con el Fondo de Inversión Los Andes S.A., en la suma de 19.977,28 Unidades de Fomento. Añade que bajo el repertorio N° 1.929, de 11 de mayo de 2009, del mencionado Conservador de Bienes Raíces, aparece que el Lote A-2, con una superficie de 14.850,12 metros cuadrados, se registró a nombre del Comité de Vivienda “Mirando El Mar”, el cual le fue vendido por la sociedad antes referida en la suma de 16.637,75 Unidades de Fomento. Sostiene que en las compraventas de los lotes A-1 y A-2 se dejó constancia que el precio sería pagado con cargo a los fondos asignados por el Ministerio de Vivienda y Urbanismo, por lo que estima que con las operaciones antes enunciadas se habría beneficiado indebidamente a privados. Como cuestión previa, cabe señalar que mediante oficio N° 7.881, de 20 de diciembre de 2007, la Contraloría Regional de Valparaíso tomó razón con alcances de la resolución N° 16.145 de 2007, de la Dirección de Bienestar Social de la Armada de Chile, que aprobó las Bases Administrativas Generales que rigieron la enajenación, mediante licitación pública, entre otros, del inmueble ubicado en calle Cristóbal Colón s/n, esquina calle Lautaro, comuna de Quintero, manifestando que las cantidades correspondientes a los montos mínimos de venta de cada inmueble, debían ser sustituidas por aquellas establecidas en las respectivas tasaciones comerciales de dichos bienes raíces, actualizadas al segundo semestre del año 2007, a fin de resguardar debidamente el patrimonio fiscal. Aclarado lo anterior, debe hacerse presente que de la documentación recabada por la aludida sede regional en dependencias de la Dirección de Bienestar Social de la Armada, se constataron las siguientes circunstancias: a) Mediante resolución exenta N° 4700-49, de 16 de diciembre de 1996, de la Comandancia en Jefe de la Armada, se asignó al Patrimonio de Afectación Fiscal de la Dirección de Bienestar Social de la Armada, el inmueble fiscal ubicado en calle Cristóbal Colón s/n, esquina de calle Lautaro, de la comuna de Quintero, emplazado en el sector denominado “Los Molles”, conformado por los Lotes 13, 20, 21, 22 y 23, de la Población y Puerto de Quintero, Rol de Avalúo N° 19-1, que forman un solo paño de terreno, singularizado como Lote A. b) Por resolución exenta N° 1.302, de 16 de septiembre de 1997, de la Dirección de Bienestar Social de la Armada, el referido inmueble fue declarado prescindible. c) A través de la resolución exenta N° 4700/4377, de 28 de septiembre de 2005, de la Comandancia en Jefe de la Armada, se facultó al Director de Bienestar Social de la Armada para suscribir, en su representación, los actos y contratos necesarios para transferir el inmueble ubicado en calle Cristóbal Colón s/n esquina calle Lautaro, comuna de Quintero, fijando como precio mínimo de la venta la suma de $65.395.408, cantidad que correspondía a su tasación comercial. Debe anotarse que el acto administrativo de que se trata modificó la resolución N° 1865/16, de 9 de noviembre de 1997, que fijó en $99.000.000 el aludido precio mínimo, atendido que no fue posible su venta en dicha cantidad. d) La Dirección Regional de Valparaíso del Servicio de Impuestos Internos, por resolución exenta N° 12.583 de 1993, asignó al inmueble denominado Ex Fuerte Los Molles, de la comuna de Quintero, enrolado bajo el N° 19-1, una tasación comercial con un valor total de $116.298.200, siendo su avalúo fiscal al segundo semestre de 1993 de $17.471.085. e) Por su parte, el arquitecto señor Ismael Allendes Marín, durante el segundo semestre del año 2007, efectuó una tasación del aludido inmueble, en la que se establece como valor comercial de aquél la suma de 5.026,5 Unidades de Fomento, equivalentes a $97.852.132, de acuerdo al valor de la Unidad de Fomento al 16 de noviembre de 2007. f) Bajo el Repertorio N° 2.249, de 29 de enero de 2008, del Notario de Santiago, doña María Gloria Acharán Toledo, se protocolizaron con el N° 418, las Bases y Actas de Licitación Pública de la Dirección de Bienestar Social de la Armada, estableciéndose en la letra D), del N° 5, del Capítulo I, que el mínimo fijado para el inmueble de que se trata es de $97.852.132, adjudicándosela la sociedad Asesorías e Inversiones Punto de Equilibrio Limitada, en el precio de $101.000.000. Enseguida, corresponde advertir que de los antecedentes obtenidos por la Contraloría Regional pudo establecerse que por escritura pública de 12 de marzo de 2008, otorgada ante el Notario Público de Santiago, don Félix Jara Cadot, Asesorías e Inversiones Punto de Equilibrio Limitada vendió al Fondo de Inversión Los Andes el inmueble en cuestión, en la suma de $102.000.000. A su vez, por escritura pública de 15 de abril de 2009, otorgada ante el Notario Público de Quintero-Puchuncaví, don Marcelo Razón Sánchez, el Fondo de Inversión Los Andes vendió al Comité de Vivienda “Las Esforzadas” la propiedad denominada Lote A-1, resultante de la subdivisión del Lote A, siendo el precio de la compraventa la suma de 19.997,28 Unidades de Fomento, que la compradora pagaría al vendedor en su equivalente en pesos a la fecha de su pago efectivo, con cargo a los fondos asignados por el Ministerio de Vivienda y Urbanismo, en conformidad al decreto supremo N° 174 de 2005, de esa Secretaría de Estado, que reglamenta el Programa Fondo Solidario de Vivienda. Asimismo, por escritura pública de 27 de abril de 2009, otorgada ante el Notario Público de Valparaíso, don Luis Enrique Fischer Yavar, el Fondo de Inversión Los Andes vendió al Comité de Vivienda “Mirando El Mar” la propiedad denominada Lote A-2, resultante también de la subdivisión del Lote A, ascendiendo el precio de la compraventa a la suma de 16.637,75 Unidades de Fomento, también con cargo a los fondos asignados por el Ministerio de Vivienda y Urbanismo, en conformidad al aludido decreto supremo N° 174 de 2005. Por otra parte, de la documentación recabada por la misma contraloría regional en dependencias del Servicio de Vivienda y Urbanización de la Región de Valparaíso, fue posible verificar lo siguiente: a) El Ministerio de Vivienda y Urbanismo, mediante resolución exenta N° 4.534 de 2007, estableció la nómina de ciudades con una población equivalente o superior a 5.000 habitantes, dentro de cuyo límite se podrá aplicar el Subsidio Diferenciado a la Localización, a que alude el Título XVI, del decreto supremo N° 174 de 2005, contemplándose entre éstas la comuna de Quintero, con una población de 18.719 personas. El citado acto administrativo establece, además, las fórmulas de cálculo del Subsidio Diferenciado a la Localización, de acuerdo a la naturaleza del proyecto, esto es, de Construcción en Terrenos Nuevos y Densificación Predial o Adquisición de Viviendas Construidas y Adquisición de Viviendas Existentes. b) Por resoluciones exentas N°s. 1.482 y 2.428, ambas de 2009, del Ministerio de Vivienda y Urbanismo, se aprobaron las nóminas de proyectos preseleccionados y los recursos respectivos con calificación condicional para el otorgamiento de subsidios habitacionales en la modalidad de proyectos de construcción del Programa Fondo Solidario de Vivienda, correspondiente al concurso efectuado los días 27 de febrero y 31 de marzo de 2009, respectivamente, entre los cuales se contemplaron, en la comuna de Quintero, los proyectos Mirador 1, código N° 20.684, y Mirador 2, código N° 22.945, ambos para 144 familias, con un total de subsidio de localización para adquisición, ascendente a 19.997,3 y 16.637,75 Unidades de Fomento cada uno. c) El Ministerio de Vivienda y Urbanismo, mediante resolución exenta N° 4.715 de 2008, modificó la citada resolución exenta N° 4.534 de 2007, en lo que respecta a la fórmula de cálculo utilizada para determinar el factor corrector del avalúo fiscal, en relación con los proyectos de construcción en nuevos terrenos y densificación predial. d) Finalmente, la Entidad de Gestión Inmobiliaria Social (EGIS) Inmobiliaria Construye Sociedad Anónima, inscrita en los registros técnicos de la División Técnica de Estudios y Fomento Habitacional del Ministerio de Vivienda y Urbanismo, ingresó al Programa de Fondo Solidario los proyectos de Construcción en terrenos denominados Mirador 1 y Mirador 2. El inmueble ubicado en calle Cristóbal Colón s/n, esquina de calle Lautaro, comuna de Quintero, Rol de Avalúo N° 19-1, tiene un avalúo fiscal vigente al segundo semestre de 2009, de $226.105.776, según lo informado por oficio N° 615, de 21 de julio de 2009, de la Dirección Regional de Valparaíso del Servicio de Impuestos Internos. La Dirección de Obras Municipales de Quintero aprobó a través de la resolución exenta N° 33, de 16 de abril de 2009, un proyecto de Loteo con construcción simultánea, acogido al decreto con fuerza de ley N° 2 de 1959, para las propiedades ubicadas en las calles Hernando de Magallanes y Cristóbal Colón, correspondientes a los Lotes A-1 y A-2, respectivamente. Sobre el particular, y en lo que concierne a la venta del inmueble al que se refiere la presentación del rubro por parte de la Dirección de Bienestar Social de la Armada de Chile, cabe manifestar que el artículo 2° de la ley N° 18.712 dispone que los servicios de Bienestar Social de las Fuerzas Armadas tendrán un patrimonio de afectación fiscal. Luego, su artículo 4° establece que las adquisiciones y enajenaciones de los bienes muebles, de los productos y servicios, y las enajenaciones de los bienes raíces prescindibles para el cumplimiento de los fines de bienestar social, se sujetarán a las normas del derecho común, pudiéndose aplicar los preceptos que rigen las adquisiciones y enajenaciones de las Fuerzas Armadas en caso de estimarse necesario. A su vez, el inciso segundo del artículo 8° del citado texto legal, preceptúa que el Jefe de cada servicio de Bienestar Social podrá enajenar los bienes raíces prescindibles e hipotecar y gravar los inmuebles que integran el patrimonio de afectación fiscal, en casos que calificará mediante resolución fundada y con la aprobación previa de los respectivos Comandantes en Jefe institucionales. Asimismo, según dispone el artículo 17 de la ley N° 18.712, los servicios de Bienestar Social de las Fuerzas Armadas son organismos sujetos a la fiscalización de la Contraloría General de la República, teniendo plena aplicación, a su respecto, las normas sobre exención del trámite de toma de razón, dispuestas por la resolución N° 520 de 1996, vigente al momento de efectuarse la compraventa en análisis, y cuyo artículo 2°, N° 11, establecía que se encontraban afectas al trámite de toma de razón las enajenaciones de inmuebles cuyo monto excedía de 2.000 unidades tributarias mensuales. En este sentido, es del caso observar que de los antecedentes tenidos a la vista fluye que la Dirección de Bienestar Social de la Armada de Chile no emitió un acto administrativo sometido a un estudio previo de legalidad, mediante el cual se aprobara la enajenación del inmueble de que se trata, circunstancia que deberá ser regularizada e investigada. Por otra parte, es dable señalar que la jurisprudencia administrativa contenida, principalmente, en el dictamen N° 36.259 de 2001, ha manifestado que la ley N° 18.712, al regular la enajenación de inmuebles que forman parte integrante del patrimonio de afectación fiscal, no establece reglas para la determinación del valor comercial de dichos bienes, ni tampoco prevé la exigencia de requerir una tasación comercial previa al Servicio de Impuestos Internos. Además, el mencionado dictamen precisa que para establecer el valor comercial de los inmuebles fiscales declarados prescindibles y que deban enajenarse en el cumplimiento de los fines propios de ese Servicio de Bienestar Social, es indispensable disponer de los antecedentes que permitan a la autoridad administrativa sustentar el justo valor comercial de los bienes raíces que conforman ese patrimonio de afectación fiscal, para lo cual deben requerirse tasaciones comerciales externas practicadas por profesionales especializados en la materia, o por entidades financieras, entre ellas, el Banco del Estado de Chile. Seguidamente, es preciso considerar que los Servicios de Bienestar de las Fuerzas Armadas, en su calidad de órganos integrantes de la Administración del Estado, en el ejercicio de sus funciones y en el resguardo del interés público, deben cumplir con los principios de eficiencia, eficacia y coordinación, consagrados en los artículo 3°, inciso segundo, 5° y 8°, inciso segundo, de la ley N° 18.575, Orgánica Constitucional de Bases Generales de la Administración del Estado, como asimismo, con los principios de probidad y transparencia establecidos en los artículos 8° de la Constitución Política y 13, 52 y 53, de la ley orgánica aludida, actuando con objetividad e imparcialidad y velando por la eficiente administración de los recursos públicos. En estos términos, se advierte que la Dirección de Bienestar Social de la Armada contó con una tasación comercial externa del referido inmueble –elaborada por el arquitecto señor Ismael Allendes Marín-, que sirvió de antecedente en el proceso de licitación pública efectuado para su enajenación. Conforme a dicha tasación comercial se fijó el precio mínimo de licitación, siendo útil manifestar que la entidad licitante dio cumplimiento a la jurisprudencia citada con anterioridad, contenida en el citado oficio N° 7.881 de 2007, de la Contraloría Regional de Valparaíso, al actualizar al segundo semestre del año 2007 el precio mínimo de venta, a través del oficio N°7.881, de ese año. En este contexto, no es posible comparar el precio de venta del inmueble del patrimonio de afectación fiscal de la Armada de Chile, denominado lote A –cuyo contrato se suscribió el 12 de marzo de 2008-, con los valores de venta alcanzados con posterioridad, atendido que el referido lote A fue enajenado antes de su fusión y subdivisión en los lotes A-1 y A-2, con lo cual obviamente el inmueble adquirió un mayor valor comercial. De tal modo, es posible sostener que tal entidad adoptó las medidas conducentes a resguardar debidamente el patrimonio fiscal. En otro aspecto, en lo que atañe a la compra del aludido inmueble por los Comités de Vivienda “Las Esforzadas” y “Mirando El Mar”, con cargo a los fondos asignados por el Ministerio de Vivienda y Urbanismo, cabe tener en cuenta que el artículo 64 del decreto supremo N° 174 de 2005, de esa Secretaría de Estado, que reglamenta el Programa Fondo Solidario de Vivienda, dispone que el subsidio diferenciado a la localización es una subvención adicional a la que podrán acceder los grupos postulantes, destinada al financiamiento de la adquisición y/o habilitación del terreno en el cual se emplazará el proyecto de construcción, siempre que cumplan con los requisitos y condiciones exigidos en dicho Título. A su vez, al tenor de los artículos 65 y 68, del citado texto reglamentario, para la obtención del subsidio diferenciado a la localización, los proyectos de construcción en nuevos terrenos y densificación predial deberán considerar un tamaño máximo de 150 viviendas y estar ubicados en una ciudad de 5.000 o más habitantes, de acuerdo al último censo de población de que se disponga con anterioridad a la respectiva postulación. Además, se precisa en la normativa que el monto del subsidio para la adquisición del terreno corresponderá al valor que resulte de multiplicar el “factor corrector de avalúo”, determinado por resolución que emita el Ministro de Vivienda y Urbanismo, por el monto del avalúo fiscal del terreno, resultado que, dividido por el número de postulantes, no podrá exceder el máximo de subsidio a la localización por beneficiario definido en el artículo 65, no pudiendo ser el total de este subsidio superior al precio de venta del terreno. Por último, el inciso segundo del artículo 69 del aludido decreto supremo N° 174 de 2005, prescribe que el Servicio de Vivienda y Urbanización respectivo efectuará el giro correspondiente directamente al vendedor del terreno, en una cuota. Ahora bien, como se indicara, mediante resolución exenta N° 4.715 de 2008, el Ministerio de Vivienda y Urbanismo modificó la resolución exenta N° 4.534 de 2007, en cuanto a la fórmula utilizada para determinar el factor corrector del avalúo fiscal, respecto de los proyectos de construcción en nuevos terrenos y densificación predial, de cuya aplicación, en el caso de la especie, se sigue que el precio a pagar por el Servicio de Vivienda y Urbanización de la Región de Valparaíso, por concepto de subsidio, por los denominados Lotes A-1 y A-2, resultantes de la subdivisión del terreno ubicado en calle Cristóbal Colón s/n esquina de calle Lautaro, sector Península “Los Molles”, de la comuna de Quintero, se ajusta a la normativa legal y reglamentaria vigente sobre la materia. En consecuencia, de los antecedentes recabados y de lo dispuesto en el ordenamiento jurídico en vigor, es posible colegir, en relación con la denuncia de don Oscar Enrique Kester Monge, que la Dirección de Bienestar Social de la Armada de Chile ha actuado conforme a derecho, siendo observable, en todo caso, que no haya remitido para efectos del trámite de toma de razón el acto administrativo que dispuso la venta de ese inmueble, en los términos exigidos por la resolución N° 520 de 1996, de la Contraloría General de la República, vigente a la época de ocurrencia de los hechos descritos. Por ello, la autoridad deberá disponer la instrucción del pertinente procedimiento disciplinario, a objeto de determinar las responsabilidades administrativas que sean procedentes, razón por la cual también se remite copia de este oficio a la Contraloría Regional de Valparaíso. Ramiro Mendoza Zúñiga Contralor General de la República

Dictámenes relacionados

Dictamen N° 36259/2001

Aplica dictamen