Dictamen N° 56265/2016

N° 56.265 Fecha: 1-VIII-2016 Se han dirigido a esta Contraloría General, don Pablo Poblete y don Roberto Camp, en representación de la Asociación de Pequeños Industriales y Artesanos de Arica y Parinacota (APIA) y de la Asociación Gremial de Industriales Menores de Arica (AGIMA), respectivamente, reclamando en contra de la Secretaría Regional Ministerial de Bienes Nacionales de Arica y Parinacota (SEREMI), por aumento del valor comercial de los terrenos que indica y que sus asociados ocupan como residencia habitual y fuente laboral, y que aumenta el precio mínimo que deben pagar por ellos para su adquisición. Los reclamantes sostienen que sus miembros han postulado a la compraventa directa de los sitios fiscales que legítimamente ocupan en el Barrio Industrial de Arica, pero que el Ministerio de Bienes Nacionales, a través de su SEREMI, nunca ha dado término a esas operaciones, retardando injustificadamente la suscripción de las correspondientes escrituras públicas, incluso de aquellas respecto de las cuales se ha dictado el decreto que autoriza esas contrataciones. Dicha situación posibilitó que en el año 2013, el Servicio de Impuestos Internos (SII) procediera a reavaluar los terrenos, aplicando un avalúo fiscal muy superior al valor comercial que en su momento determinó la Comisión Especial de Enajenaciones Regional, acuerdo adoptado el 18 de mayo de 2009, lo que tornó imposible la materialización de las compraventas para sus asociados, con la consiguiente expiración del plazo de suscripción. Requerido de informe, el SII lo emitió manifestando, en síntesis, que para el año 2013 procedió a efectuar un proceso de reavalúo de las propiedades de que se trata, conforme a lo dispuesto en el artículo 3° de la ley N° 17.235, considerando la totalidad de los aspectos de plusvalía y minusvalía, por lo que no resulta posible acceder a una rebaja de los avalúos. A su vez, la Intendenta de la Región de Arica y Parinacota, indica no contar con antecedentes en cuanto a que se habría manifestado el consentimiento en relación con la determinación de los valores supuestamente acordados, expresando estar llana a realizar todas las gestiones que le competen para dar solución a lo expuesto. Por último, el Ministerio de Bienes Nacionales informó, en síntesis, que no consta que se haya autorizado la venta y tampoco que se haya fijado el precio definitivo de ella, por lo que no se generaron obligaciones y derechos recíprocos. Sostiene que habiendo transcurrido más de cinco años desde la tasación efectuada en mayo de 2009, y no existiendo escritura pública de compraventa, la Comisión Especial de Enajenación respectiva se encontraba en el imperativo de actualizar el valor comercial de las propiedades. Agrega que ha adoptado las medidas que le permiten las normas legales que rigen su actuación, a fin de regularizar el dominio de los inmuebles fiscales a nombre de sus ocupantes, partícipes de las asociaciones recurrentes. Sobre el particular, cabe señalar que el artículo 1° del decreto ley N° 1.939, de 1977, establece que las facultades de adquisición, administración y disposición sobre los bienes del Estado que corresponden al Presidente de la República, las ejercerá por intermedio del Ministerio de Tierras y Colonización -hoy Ministerio de Bienes Nacionales-, sin perjuicio de las excepciones legales. A su turno, el artículo 84 de ese cuerpo normativo, dispone que el Presidente de la República, a través del Ministerio de Bienes Nacionales, podrá vender directamente, como asimismo, mediante subasta o propuesta pública o privada, los bienes fiscales que no sean imprescindibles para el cumplimiento de los fines del Estado, a personas naturales o jurídicas de derecho público o privado. Luego, el inciso primero del artículo 85 de ese mismo texto legal, en lo que interesa, previene que el precio de venta de los bienes fiscales no podrá ser inferior a su valor comercial fijado por una Comisión Especial de Enajenaciones. Por su parte, conforme al inciso primero del artículo 1° del decreto N° 27, de 2001, del Ministerio de Bienes Nacionales -que “Deroga Decreto N° 688, de 1981, y Reglamenta Artículo 85 del Decreto Ley N° 1.939, de 1977”-, la Comisión Especial de Enajenaciones será la encargada de determinar el valor comercial de los inmuebles fiscales para efectos de su enajenación, además de proponer las formas de pago del precio y las condiciones y modalidades que se estimen adecuadas para cautelar el interés fiscal. Enseguida, de acuerdo al artículo 4° de ese mismo reglamento, esa comisión determinará el valor comercial de los inmuebles, considerando la tasación que deberá practicar la SEREMI. Así, fluye que tal normativa otorga al Presidente de la República, a través del Ministerio de Bienes Nacionales, una facultad discrecional para decidir la enajenación de inmuebles fiscales prescindibles y atribuciones para determinar las condiciones y el precio de los bienes, el que, a su vez, en ningún caso podrá ser inferior al valor comercial fijado por la respectiva Comisión Especial de Enajenaciones (aplica criterio contenido en los dictámenes N°s. 38.645, de 1999 y 36.771, de 2000, entre otros). En consecuencia, el precio no necesariamente debe coincidir con el valor comercial fijado por la Comisión Especial de Enajenaciones, pues este constituye un límite que el legislador le ha impuesto a la autoridad, la que no podrá fijar un precio por un monto menor a esa avaluación (aplica criterio de dictamen N° 66.650, de 2013). Ahora bien, en los casos que se consulta se advierte que la Comisión Especial de Enajenaciones Regional se reunió durante el año 2009 y fijó un valor comercial por metro cuadrado a los terrenos a que alude el recurrente considerando para ello la tasación realizada por la SEREMI que a su vez la elabora teniendo presente la tasación fiscal realizada por el SII, de conformidad con la normativa. Asimismo, dichos valores fueron comunicados a los asociados por la SEREMI para que manifestaran su aceptación así como también a las condiciones de pago del precio de los mismos. A su turno, se acompañan cartas en que los particulares le comunicaban a la SEREMI su conformidad con las condiciones expresadas, y copias de los decretos exentos N°s. 1.024, de 2009 y 553, de 2010, del Ministerio de Bienes Nacionales que autorizaron las ventas directas de los inmuebles que se individualizan, y fijaron sus condiciones, entre ellas, el precio de los inmuebles. De los antecedentes expuestos se advierte que la fijación del valor comercial efectuada en el año 2009 se ajustaba a derecho, por lo que no ha correspondido que esta se revisara considerando antecedentes acaecidos con posterioridad a su determinación, como ocurre con la nueva tasación efectuada por el SII. Lo anterior, por cuanto la Comisión Especial de Enajenaciones debe considerar para fijar el valor comercial los antecedentes tenidos a la vista en el momento que se reúne para realizar la aludida avaluación. Además, no resulta procedente que las consecuencias de la demora de la Administración en la tramitación de sus procedimientos afecten a los interesados. Ahora bien, atendido que el valor comercial no es vinculante para la autoridad, esta puede fijar el precio en un monto mayor considerando otros antecedentes. No obstante, una vez fijado el precio mediante decreto totalmente tramitado, este resulta obligatorio tanto para los particulares como para la Administración, por lo que no puede dejarse sin efecto sin causa justificada, conforme con las reglas generales. Como puede advertirse, una vez determinado el valor comercial por la Comisión Especial de Enajenaciones, este no puede modificarse para considerar antecedentes posteriores, así como tampoco puede modificarse el precio una vez fijado este por acto administrativo totalmente tramitado. En consecuencia, respecto de aquellos casos en que el Ministerio de Bienes Nacionales ya dictó los decretos autorizando las ventas directas, fijando el precio y sus modalidades de pago, corresponde que se adopten las medidas necesarias para que se suscriba la escritura pública correspondiente en esas condiciones (aplica criterio de dictamen N° 38.633, de 2016). En los demás casos, corresponde que se dé término a los procedimientos administrativos resolviendo sobre la venta requerida por los particulares y en caso de acceder a ella, fijar el precio de los inmuebles considerando para ello como mínimo el valor comercial establecido en el año 2009. Finalmente, es necesario anotar que se ha dilatado excesivamente el término de los procedimientos administrativos, vulnerando lo previsto en el artículo 27 de la ley N° 19.880, que en lo pertinente señala que salvo caso fortuito o fuerza mayor, aquel no podrá exceder de seis meses desde su iniciación hasta que se emita la decisión final, así como también los principios conclusivo y de economía procedimental que se encuentran recogidos en los artículos 8° y 9° de ese mismo texto legal. En consecuencia, en lo sucesivo, corresponde que el Ministerio de Bienes Nacionales adopte las medidas necesarias para evitar dilatar el procedimiento, ajustando su duración al máximo de seis meses contemplados en la normativa antes citada Transcríbase a los interesados, a la Intendencia de la Región de Arica y Parinacota, al Director Regional de Arica del Servicio de Impuestos Internos y a la Contraloría Regional de Arica y Parinacota. Saluda atentamente a Ud. Jorge Bermúdez Soto Contralor General de la República